Tipos de relación con agente inmobiliario en Florida: guía

Por qué elegir el tipo de relación antes de la primera visita

Los tipos de relación con un agente inmobiliario en Florida determinan a quién representa y qué información debe proteger. La ley contempla dos tipos de representación: transaction broker y single agent. También se puede trabajar sin representación, bajo la modalidad no brokerage relationship. La agencia dual en Florida, o dual agency, está prohibida.

Escena ilustrativa de posibles compradores que llegan a visitar una vivienda en el sur de Florida.

Según el artículo 475.278, la modalidad predeterminada es transaction broker. Para establecer una relación de single agent o no brokerage relationship se necesitan acuerdos por escrito. Por eso, antes de visitar una propiedad y hablar de su límite de precio, conviene aclarar en qué calidad trabaja el agente con usted.

En BonaDomus ofrecemos asistencia como transaction broker y bajo la modalidad no brokerage relationship. La opción adecuada depende de la representación que se busque y de las tareas que necesiten las partes. La modalidad por sí sola no fija el precio de los servicios ni sustituye el acuerdo sobre el trabajo que realizará el bróker.

Este análisis se preparó el 11 de noviembre de 2026 y trata sobre inmuebles residenciales. Antes de una operación, consulte la versión vigente de la ley y compruebe qué requisitos se aplican a su propiedad. Las condiciones jurídicas que generen dudas deben revisarse con un abogado de Florida.

Qué cambia para el cliente en cada modalidad

Un transaction broker ofrece representación limitada a una o ambas partes. Un single agent representa a una parte como fiduciario, es decir, como una persona de confianza que debe lealtad al cliente. No brokerage relationship significa que no existe representación respecto de una persona concreta. La honestidad, la rendición de cuentas sobre los fondos y la divulgación de hechos relevantes conocidos sobre la vivienda que no sean evidentes son obligatorias en las tres modalidades.

Consulta ilustrativa sobre las modalidades de relación con un profesional inmobiliario.

La tabla compara los deberes del artículo 475.278, no todas las responsabilidades del profesional. Se pueden acordar servicios adicionales en cualquier modalidad. Para conocerlos, hay que leer el contrato y no deducirlos del nombre de la relación.

Rendir cuentas sobre los fondos no significa que el bróker deba custodiar personalmente el depósito del comprador. Los documentos de la operación determinan quién recibe el depósito y cómo debe custodiarlo. Esa función puede corresponder, por ejemplo, a una compañía de títulos de propiedad o a un abogado designados en el contrato.

Cómo ayuda un transaction broker en Florida a las partes

Un transaction broker ayuda al comprador, al vendedor o a ambos sin ofrecer representación fiduciaria. Debe actuar con honestidad y profesionalidad, transmitir las ofertas y proteger cierta información de las partes. Sin embargo, ninguna de ellas recibe su lealtad exclusiva.

La explicación de Florida Realtors destaca que un transaction broker representa a las partes de forma limitada, no a "la operación en sí". Trabajar con ambas partes no lo convierte en un agente dual. No debe perjudicar a una parte para beneficiar a la otra.

Los siete deberes que establece la ley

1. Honestidad y trato justo. El bróker debe respetarlos en su relación con las partes.
2. Rendición de cuentas sobre los fondos. Debe llevar un registro adecuado de los fondos recibidos.
3. Competencia profesional, cuidado y diligencia. La ley utiliza la expresión skill, care, and diligence.
4. Divulgación de hechos relevantes. Se deben comunicar al comprador los hechos conocidos que afecten de forma sustancial al valor de la vivienda y no sean evidentes durante la visita.
5. Transmisión oportuna de ofertas. Abarca las ofertas y contraofertas, salvo que la parte haya indicado lo contrario previamente por escrito.
6. Confidencialidad limitada. Se aplica salvo que la parte renuncie a ella por escrito.
7. Deberes adicionales acordados. Su contenido se determina mediante un acuerdo con la parte.

El último punto permite acordar ayuda adicional. Por ejemplo, se puede definir cómo se organizará la inspección y cómo se hará el seguimiento de los plazos del contrato. El nombre transaction broker no determina automáticamente las tareas concretas que se realizarán.

Qué protege la confidencialidad limitada del agente

La confidencialidad limitada protege información que podría debilitar la posición negociadora de una parte. Sin la correspondiente renuncia por escrito, el bróker no divulga:

Conversación privada ilustrativa: las obligaciones de confidencialidad dependen de la modalidad de relación.

• la disposición del vendedor a aceptar menos que el precio solicitado o anunciado;
• la disposición del comprador a pagar más que su oferta por escrito;
• la motivación del comprador o del vendedor;
• la disposición a aceptar otras condiciones de financiación;
• otra información que la parte haya pedido mantener en secreto.

Esta protección no permite ocultar un defecto relevante conocido de la vivienda que no sea evidente para el comprador. El deber de divulgar ese hecho se aplica de forma independiente.

Posibilidades y límites para ambas partes

Esta modalidad permite que un mismo bróker ayude a ambas partes y mantenga la protección legal de la información utilizada en la negociación. Su limitación es la misma para el comprador y el vendedor: el bróker no actúa exclusivamente a favor de uno de ellos.

En BonaDomus ofrecemos esta modalidad a las partes que buscan una representación limitada. Según la explicación de Florida Realtors, un bróker con licencia que compra o vende una propiedad propia no puede actuar como transaction broker en esa operación.

Qué significa no brokerage relationship en Florida

No brokerage relationship significa que el agente inmobiliario no lo representa. Conserva tres deberes según el artículo 475.278: honestidad y trato justo, divulgación de hechos relevantes conocidos sobre la vivienda que no sean evidentes y rendición de cuentas sobre los fondos confiados. En esta modalidad no existe la confidencialidad limitada prevista por la ley.

Se trata de una modalidad de relación con una persona concreta. Por sí sola, no demuestra que el bróker tampoco represente a alguien en la otra parte de la operación. Aclare por separado en qué calidad trabaja el bróker con cada participante.

La ley no obliga al comprador ni al vendedor a establecer una relación de representación. La ausencia de representación se formaliza por escrito. Cuando se exige el No Brokerage Relationship Notice, el aviso debe entregarse antes de mostrar la propiedad.

La competencia profesional, el cuidado y la diligencia, expresados como skill, care, and diligence, y la transmisión oportuna de ofertas no se incluyen automáticamente entre los deberes de esta modalidad. Sin embargo, las obligaciones contractuales y las demás normas aplicables siguen vigentes. La ausencia de representación no exime al profesional de toda responsabilidad.

En BonaDomus se puede acordar este tipo de trabajo, por ejemplo, cuando las partes ya han definido las condiciones principales y desean ayuda organizativa sin representación. El acuerdo debe enumerar las tareas concretas y sus plazos. La expresión non brokerage relationship suele referirse a esta opción, pero la ley utiliza el nombre no brokerage relationship.

Qué deberes tiene un single agent con su cliente

Un single agent representa a una parte como fiduciario. Los deberes fiduciarios del agente inmobiliario incluyen la lealtad al cliente y la protección de su información confidencial. También debe cumplir las instrucciones legales del cliente y comunicarle toda la información relacionada con la representación.

La ley enumera nueve deberes del single agent:

1. Honestidad y trato justo.
2. Lealtad al cliente.
3. Confidencialidad.
4. Cumplimiento de las instrucciones legales del cliente.
5. Divulgación completa de información al cliente.
6. Rendición de cuentas sobre los fondos.
7. Competencia profesional, cuidado y diligencia.
8. Transmisión oportuna de ofertas y contraofertas, salvo que se haya establecido lo contrario previamente por escrito.
9. Divulgación de hechos conocidos que afecten de forma sustancial al valor de la vivienda y no sean evidentes.

El número de puntos de la ley describe un conjunto de deberes, no la calidad de los servicios de un bróker concreto. Incluso la amplia confidencialidad del single agent no elimina la obligación de revelar al comprador un defecto relevante que no sea evidente.

Los deberes se comunican por escrito antes de firmar el contrato de representación o al firmarlo, o antes de mostrar la propiedad, según lo que ocurra primero. Un single agent no puede representar también como fiduciario a la otra parte de la misma operación: eso sería dual agency, que está prohibido.

Conviene considerar esta opción si necesita un agente que actúe solo de su lado. Consulte si el bróker elegido ofrece single agency. Los nombres "agente del comprador" o "agente del vendedor" no confirman por sí solos esta modalidad.

Cómo se formaliza la divulgación de la relación de corretaje en Florida

El documento sobre la modalidad explica en qué calidad trabaja el agente inmobiliario. El acuerdo de servicios define las tareas y los honorarios. Estas condiciones pueden figurar en un mismo documento, pero cumplen funciones distintas y no se sustituyen entre sí.

Qué avisos se necesitan

• Single agent. Los deberes se comunican en un documento separado o dentro del contrato. Si se incluyen en el contrato, el tamaño de la letra no debe ser menor que el del resto del texto.
• No brokerage relationship. Se utiliza un aviso por escrito de ausencia de representación. Cuando se exige, debe entregarse antes de la visita.
• Transaction broker. Es la modalidad predeterminada. Esto no elimina los requisitos específicos sobre el contrato con el comprador, los honorarios o las normas aplicables del MLS, el sistema de intercambio de anuncios entre brókeres.

Los requisitos de notificación del artículo 475.278 tienen un ámbito de aplicación propio. La ley considera ventas residenciales, entre otras, las de propiedades de hasta cuatro unidades de vivienda y terrenos destinados a ese tipo de construcción. Hay excepciones para determinadas situaciones. Por eso, no se puede valorar la falta de un aviso sin conocer las circunstancias del contacto y el tipo de propiedad.

Servicios y honorarios independientes de la modalidad

La comisión del realtor en Florida no depende del nombre de la modalidad. El contrato debe establecer el importe o la forma de calcular los honorarios y quién los paga. También debe indicar en qué condiciones surge la obligación de pago.

Una promesa específica de confidencialidad bajo no brokerage relationship no convierte la relación en transaction broker. Crea una obligación contractual con el alcance acordado. Para los brókeres sujetos al Código de Ética de NAR, el artículo 7 exige informar y obtener consentimiento cuando reciben remuneración de más de una parte.

Cambio de single agent a transaction broker

Para pasar de single agent a transaction broker se necesita el consentimiento previo por escrito del cliente representado. El bróker debe comunicar los nuevos deberes antes de cambiar la relación. No basta con informar del cambio de modalidad.

Tras el cambio, termina la lealtad exclusiva del single agent y la confidencialidad plena se sustituye por una limitada. Antes de firmar el consentimiento, aclare cómo afectará a las negociaciones y al trabajo posterior del bróker con ambas partes.

Por qué se divulgan los defectos y se protegen de forma distinta los límites de precio

Un hecho conocido por el bróker que afecte de forma sustancial al valor de la vivienda y no sea evidente debe divulgarse en cualquiera de las tres modalidades. La protección del límite de precio depende de la relación: la ley la contempla para single agent y transaction broker, pero no existe ese deber específico en no brokerage relationship. Las siguientes situaciones son ficticias y sirven como ejemplos didácticos.

Ejemplo 1: baldosas bajo la alfombra

El agente sabe que hay baldosas dañadas bajo la alfombra. Si el daño afecta de forma sustancial al valor y no es evidente para el comprador, el agente debe comunicarlo. Esta regla también se aplica cuando el vendedor le pide que guarde silencio.

Ejemplo ilustrativo de una baldosa agrietada que estaba oculta bajo una alfombra.

La condición de venta AS IS, es decir, "tal como está", no elimina la obligación de divulgar un defecto relevante conocido que no sea evidente. Sin embargo, no todo pequeño desperfecto estético es jurídicamente relevante. Importan la naturaleza del daño y su efecto sobre el valor.

El deber de divulgar lo que se conoce no implica la obligación de adivinar lo que se desconoce. El agente inmobiliario no sustituye al inspector ni garantiza que se detecten todos los defectos.

Ejemplo 2: disposición a aceptar menos o pagar más

El vendedor le dijo al bróker que aceptaría una cantidad inferior al precio solicitado. Por separado, el comprador indicó que estaría dispuesto a pagar más que su oferta por escrito. El transaction broker debe proteger esa información, salvo que la parte correspondiente haya renunciado por escrito a esa protección.

El single agent protege la información de su cliente como parte de sus deberes de confidencialidad y lealtad. En no brokerage relationship no existe el deber específico de confidencialidad limitada. Esto no significa que deba divulgarlo todo: hay que tener en cuenta los acuerdos y las demás normas aplicables.

Antes de comunicar su límite de precio, pregunte qué obligación tiene el bróker de mantenerlo en secreto. Esta pregunta es más útil que suponer que todas las conversaciones con un agente inmobiliario son automáticamente confidenciales.

Single agent vs transaction broker: qué necesita su operación

Haber encontrado por su cuenta al comprador o al vendedor no determina la modalidad de trabajo con el agente inmobiliario. La decisión depende de la representación necesaria y del alcance de la ayuda. También es importante aclarar quién negociará y qué información debe mantenerse confidencial.

1. Defina qué representación necesita. La ayuda limitada a ambas partes corresponde al transaction broker. La representación fiduciaria exclusiva de sus intereses requiere un single agent.
2. Identifique la información que desea proteger. El límite de precio y la motivación están cubiertos por la confidencialidad limitada del transaction broker. En no brokerage relationship, las condiciones específicas de confidencialidad deben hablarse de antemano.
3. Enumere las tareas pendientes. Por ejemplo, acordar las condiciones, organizar la inspección y hacer el seguimiento de los plazos. Deje constancia de quién se encarga de cada tarea.
4. Compruebe de dónde surgen los deberes. En no brokerage relationship no se puede dar por hecho que todos los deberes del transaction broker estén incluidos automáticamente en el trabajo.
5. Acuerde los honorarios. Indique la remuneración y las condiciones de pago, independientemente de la modalidad elegida.

Si las partes desean representación limitada y ayuda profesional para ambas, conviene hablar de la opción transaction broker. Si no necesitan representación, pueden acordar servicios concretos bajo no brokerage relationship. Para contar con un fiduciario que actúe exclusivamente de su lado, deben elegir un bróker que ofrezca single agency.

Antes de contactar con BonaDomus, conviene tener a mano la dirección de la propiedad y una descripción de las condiciones ya acordadas. Indique si se ha firmado un contrato y qué asuntos siguen pendientes. Así podremos hablar de forma concreta sobre una de las dos modalidades que ofrecemos y el alcance de la ayuda.

Qué información sobre la propiedad debe divulgarse independientemente de la modalidad

La modalidad del bróker no sustituye la divulgación de información sobre la propiedad. Hay que distinguir entre hechos relevantes conocidos que no sean evidentes, avisos específicos sobre las características del inmueble y documentos sobre la relación de corretaje. No todos los avisos son necesarios en todas las operaciones, y no siempre corresponde al agente inmobiliario entregarlos.

Documentos ilustrativos para revisar una propiedad; no son formularios oficiales de Florida.

Para comprar una propiedad en Miami, Miami-Dade o Broward, la revisión empieza por el inmueble concreto. Importan su categoría jurídica, el año de construcción y si pertenece a una asociación de propietarios. El nombre de la zona no determina por sí solo los documentos necesarios.

En un condominio pueden ser necesarias una milestone inspection, la inspección del edificio establecida por ley, y un SIRS, un estudio de las reservas para sus elementos estructurales. Su aplicación depende del edificio y de los requisitos legales. El plazo para desistir de la compra debe comprobarse en el artículo 718.503 vigente y según el tipo de venta. No deben aplicarse automáticamente los plazos de una plantilla antigua.

El aviso sobre inundaciones no sustituye la revisión del seguro. Una póliza habitual de seguro de vivienda, o homeowners insurance, generalmente no cubre los daños por inundación. El aviso sobre el radón tampoco demuestra una concentración elevada del gas ni exige por sí solo una prueba en cada operación.

El asbesto se regula de forma distinta a la pintura con plomo. Según la explicación de la EPA, no existe un requisito federal general que obligue al vendedor a divulgar la presencia de asbesto o vermiculita. Esto no elimina los requisitos estatales aplicables ni el deber de divulgar hechos relevantes conocidos que no sean evidentes.

Este criterio también se utiliza para evaluar otros problemas conocidos:

• asbesto y moho;
• filtraciones y daños por termitas;
• obras sin los permisos necesarios;
• fallos del sistema de alcantarillado.

Para cada propiedad hay que comprobar por separado si se requieren avisos adicionales. La tabla no es una lista universal ni exhaustiva. Revisar los documentos reduce el riesgo de sorpresas, pero no garantiza la ausencia de problemas ni sustituye la inspección.

Glosario breve para leer los contratos

Estos términos ayudan a distinguir la representación de las tareas concretas de una operación. Es especialmente importante no confundir la divulgación de los deberes del bróker con la divulgación de información sobre la propiedad.

• Brokerage relationship. Relación de representación entre un bróker con licencia y un comprador o vendedor. No brokerage relationship significa que no existe esa representación.
• Disclosure. Divulgación de información o de deberes. Cuando la ley exige un aviso por escrito, no basta con una explicación verbal.
• Escrow. Custodia del depósito por la entidad o persona indicada en el contrato hasta que se cumplan las condiciones para entregarlo o devolverlo. El custodio no tiene por qué ser el bróker.
• Closing. Cierre de la operación, que incluye la formalización de documentos, la liquidación de pagos y la transferencia de la propiedad.
• Material defect. Defecto relevante que afecta al valor de la propiedad. El deber de divulgación también puede abarcar otros hechos relevantes, no solo daños físicos.
• Limited confidentiality. Confidencialidad limitada del transaction broker que protege cierta información sobre el precio, la motivación y la financiación, así como la información que una parte haya pedido mantener en secreto.

Contacte con BonaDomus y describa la propiedad y la fase de la operación: hablaremos de la modalidad de trabajo adecuada, los servicios y los honorarios.

Qué dejar por escrito antes de trabajar con un agente inmobiliario

Elija la modalidad según la representación que necesite y deje el alcance de la ayuda por escrito en el acuerdo. El transaction broker ofrece representación limitada, el single agent actúa como fiduciario de una parte y no brokerage relationship significa que no hay representación. Si no se establece otra modalidad por escrito, se aplica transaction broker.

Antes de compartir información confidencial, compruebe en qué calidad trabaja el bróker con usted y con la otra parte. Antes de firmar el contrato, revise los servicios y los honorarios. Los hechos relevantes conocidos sobre la vivienda que no sean evidentes deben divulgarse en cualquier modalidad, y cambiar de relación requiere consentimiento y una formalización adecuada.