Buying & Selling Property in Miami – Step-by-Step Guides | Bonadomus

Visa EB-5 para Inversores en EE. UU. – Una Tarjeta Verde a través de Bienes Raíces en Miami

El programa de inversores EB-5, a diferencia de la visa no inmigrante E-2, es una de las pocas maneras legales de obtener la residencia permanente en EE. UU. para toda tu familia de una vez. El programa EB-5 permite a un inversor invertir capital en un proyecto en EE. UU., crear empleos y, a cambio, solicitar el estatus de inmigrante para el inversor, su cónyuge y sus hijos menores de 21 años. Miami es uno de los mercados clave aquí: fuerte demanda de alquiler y compra de viviendas, un gran número de nuevos edificios que operan en conjunto con EB-5, lógica clara. Inviertes en un proyecto de desarrollo y, al mismo tiempo, puedes obtener un apartamento en el mismo complejo. El equipo de Bonadomus preparó esta guía detallada basada en números reales de 2024-2025, la ley de EE. UU. y aportes internos de desarrolladores de Florida.

19 minutos

17 de febrero de 2026

Паспорт США и отметка о визе EB-5 на фоне звезд и полос американского флага

El Programa EB-5 en Términos Simples

El visado de inversor EB-5 es un programa de EE. UU. que permite a un inversor extranjero invertir a partir de $1,100,000 en un proyecto aprobado, crear al menos 10 empleos y obtener una tarjeta verde para el inversor, un cónyuge y los hijos menores de 21 años.
Familia obtiene vivienda gracias al programa EB-5
En otras palabras:
  1. Usted invierte en el proyecto de un desarrollador / un centro regional;
  2. El dinero se destina a la construcción del proyecto y la creación de empleos;
  3. A cambio, presentas una solicitud de inmigración y, si cumples con las condiciones, puedes obtener una tarjeta verde.

¡Importante!

El propósito principal del programa es ayudarle a obtener una tarjeta verde mediante la inversión en un proyecto (fondo o asociación). Dependiendo del proyecto, un beneficio adicional puede ser la oportunidad de adquirir bienes raíces. Más detalles a continuación.

Ventajas y Características Clave de la Visa de Inversionista EB-5

Vista panorámica de Miami

Ventajas

  • EB-5 es un camino directo hacia la Tarjeta Verde de EE.UU. Un caso puede incluir al inversor, cónyuge e hijos menores de 21 años.
  • Libertad para vivir y trabajar en cualquier parte de los Estados Unidos.
  • Elegibilidad para solicitar la ciudadanía aproximadamente 5 años después de recibir una tarjeta verde permanente.
  • Cuando trabajas en un proyecto de nueva construcción en Miami, puedes recibir no solo el estatus, sino también un activo que puedes alquilar o revender.

Características y Riesgos

Riesgo de inmigración. USCIS puede denegar el caso si:
  • la fuente legal de fondos no está probada;
  • el proyecto no cumple con los requisitos del EB-5;
  • hay errores en los documentos.
Riesgo empresarial. El proyecto puede retrasarse, valer menos de lo esperado o enfrentar una recesión en el mercado inmobiliario.
Riesgo regulatorio. Los cambios en las leyes federales o locales pueden afectar los plazos, los requisitos e incluso la capacidad de participar en ciertos proyectos.

💬 Opinión Experta de Bonadomus

EB-5 es ante todo una estrategia de inmigración, no un “depósito de alto rendimiento”. El interés mínimo, por ejemplo alrededor de 0.5% por año sobre el monto de la inversión, puede ser una buena ventaja, pero no es el objetivo del programa.

Requisitos EB-5: Quién Puede Solicitar y Quién Puede Ser Incluido

En general, un inversor puede participar si:
  • puede invertir al menos $1,100,000 + tarifas (en proyectos reales de Miami);
  • puede documentar una fuente legal de fondos, como:
    • ingresos comerciales o salario,
    • venta de bienes raíces o inversiones,
    • herencia,
    • fondos regalados por familiares (con prueba de la fuente de fondos de los familiares);
  • no tener problemas serios de inmigración o antecedentes penales que impidan la aprobación del estatus (por ejemplo, no tener condenas (certificado de antecedentes policiales) ni violaciones de visas de EE. UU.).
Puedes incluir en la petición:
  • un cónyuge legal;
  • hijos solteros menores de 21 años.

💬 Opinión de Experto de Bonadomus

Un inversor típico en estos casos es un propietario o copropietario de un negocio; más raramente, un ejecutivo principal contratado. Lo que importa no es solo la cantidad de fondos, sino cuán claramente puedes mostrar de dónde provienen. Primero discutimos la estructura de tus activos y luego, junto con un abogado de inmigración, evaluamos cuán realista es el caso.

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¿Cuánto cuesta una tarjeta verde EB-5?

Categoría de gastos Cantidad (USD) Comentarios
Inversión Principal $1,100,000 El capital de inversión. Devuelto al inversor tras la finalización del proyecto (típicamente entre 3 y 5 años).
Tasa Administrativa ~$70,000 Gastos de gestión del proyecto y del Centro Regional. No reembolsable.
Honorarios Legales $30,000 – $35,000 Honorarios del abogado de inmigración (preparación de la Fuente de Fondos, presentación de la petición).
Tasas de Presentación Gubernamental Varies Pago por el Formulario I-526E y otras peticiones de USCIS.
Inversión Principal
Cantidad (USD)
$1,100,000
Comentarios
El capital de inversión. Devuelto al inversor tras la finalización del proyecto (típicamente entre 3 y 5 años).
Tasa Administrativa
Cantidad (USD)
~$70,000
Comentarios
Gastos de gestión del proyecto y del Centro Regional. No reembolsable.
Honorarios Legales
Cantidad (USD)
$30,000 – $35,000
Comentarios
Honorarios del abogado de inmigración (preparación de la Fuente de Fondos, presentación de la petición).
Tasas de Presentación Gubernamental
Cantidad (USD)
Varies
Comentarios
Pago por el Formulario I-526E y otras peticiones de USCIS.

Entonces, ¿cuál es el costo total de una visa EB-5?

Normalmente necesitas alrededor de 1.2 millones de dólares en capital líquido "por adelantado". Los proyectos EB-5 no se tratan de grandes beneficios, sino de preservación de capital y estatus. Los desarrolladores a menudo pagan alrededor de 0.5% por año sobre el monto invertido.

Estrategia Única: EB-5 + un Nuevo Condominio en Construcción (Truco de Vida)

Vista desde un apartamento en un edificio nuevo en Miami
Esta es la parte más valiosa de nuestra guía. En Miami, puedes usar EB-5 como una palanca para una compra más ventajosa en un proyecto de nueva construcción.

Compra estándar sin EB-5

Si simplemente compras un condominio de nueva construcción en Miami:
  • al firmar el contrato, normalmente pagas 50% del precio de compra;
  • el 50% restante se paga más cerca de la finalización, utilizando sus propios fondos o financiación;
  • los inversores extranjeros (incluso sin estatus de residente en EE. UU.) a menudo pueden obtener una hipoteca con un pago inicial a partir del 30% (los términos dependen del banco).

Compra utilizando EB-5

Cuando pasas por EB-5, la estructura puede ser mucho más conveniente:
  • Usted invierte $1,100,000 + gastos administrativos y legales.
  • Le dices al desarrollador que quieres una unidad en el mismo edificio bajo términos especiales de EB-5.
  • En lugar de un 50% de pago inicial (acuerdo estándar sin EB-5), solo pagas 25% por el condominio.
  • El edificio está construido. Después de la entrega, usted puede:
    • vivir en la unidad,
    • alquilarla (incluyendo alquileres a corto plazo).
  • Después de aproximadamente 3–4 años, según los términos del proyecto, se devuelve el capital principal de su inversión EB-5 (más aproximadamente un 0,5% anual, si está incluido en el acuerdo).
  • Usas los fondos devueltos para pagar el 75% restante del precio del condominio.
  • El condominio se convierte en tu activo; puedes venderlo o mantenerlo en tu cartera.

Comparación de Términos: Compra Estándar vs. Compra EB-5

```html
Criterios de Transacción Escenario A: Compra Estándar (No Residente) Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
Objetivo Final Solo condominio (Activo) Tarjeta Verde para la familia + Condominio
Pago Inicial al Desarrollador 50% al firmar el contrato 25% (términos preferenciales para EB-5)
Capital de Inversión $0 (paga solo por el condominio) $1,100,000 (bloqueado por 3–5 años)
Método de Pago del Saldo Fondos personales o hipoteca (a tasas de interés altas) A través del retorno de la inversión principal de EB-5
Estado Migratorio Visa de Turista B1/B2 (hasta 6 meses por año) Residencia Permanente (Tarjeta Verde), derecho a trabajar y hacer negocios
Riesgos Riesgos del mercado (valor del activo) Riesgos migratorios (aprobación de la petición)
Resultado después de 5 años Propiedad del condominio Propiedad del condominio + Ciudadanía de EE.UU. (opcional)
```
Objetivo final
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
Solo condominio (Activo)
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
Tarjeta Verde para la familia + Condominio
Pago inicial al Desarrollador
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
50% al firmar el contrato
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
25% (términos preferenciales para EB-5)
Capital de Inversión
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
$0 (pagar solo por el condominio)
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
$1,100,000 (bloqueados por 3–5 años)
Método de Pago del Saldo
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
Fondos personales o hipoteca (con altas tasas de interés)
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
A través del retorno de la inversión principal del EB-5
Estatus Migratorio
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
Visa de Turista B1/B2 (hasta 6 meses por año)
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
Residencia Permanente (Tarjeta Verde), derecho a trabajar y hacer negocios
Riesgos
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
Riesgos de mercado (valor del activo)
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
Riesgos de inmigración (aprobación de la petición)
Resultado después de 5 años
Escenario A: Compra estándar (No Residente)
Propiedad del condominio
Escenario B: Compra vía Programa EB-5 (Inversor)
Propiedad del condominio + Ciudadanía Estadounidense (opcional)

💬 Opinión de Expertos de Bonadomus

¿Cuál es la manera más rentable de invertir en bienes raíces bajo EB-5?

El escenario ideal es elegir un desarrollador que termine el proyecto poco después de tu inversión. Por ejemplo, si el edificio se entrega en 1 a 2 años, entonces pagando solo el 25% puedes vivir en la unidad o alquilarla mientras esperas el retorno del principal del EB-5 y tus documentos de inmigración.

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Cómo Iniciar el Proceso EB-5: Paso a Paso

Primero, hay dos formas de comenzar con EB-5.

Opción 1: Ya estás en los EE. UU. (Ajuste de Estatus)

Mejor para aquellos que ingresaron a los EE. UU. legalmente (por ejemplo, con una visa de turista) y están listos para quedarse.
  • Ventaja: Puedes presentar el Ajuste de Estatus al mismo tiempo que tu petición de inversionista. Esto te permite permanecer legalmente en los EE.UU. mientras esperas.
  • Limitación: Después de presentar la solicitud, generalmente no puedes salir de los EE. UU. durante aproximadamente 12 meses (hasta que recibas el permiso de viaje Advance Parole).

Opción 2: Usted está fuera de los EE. UU. (Procesamiento Consular)

Lo mejor para aquellos que no necesitan mudarse de inmediato.
  • Envíe documentos de forma remota.
  • Puedes viajar libremente y vivir en tu país de origen.
  • En aproximadamente 3 años, estás invitado a una entrevista en un consulado de EE.UU., donde recibes una visa de inmigrante.

⚠️ ¡Importante!

La segunda opción te permite permanecer en los EE. UU. hasta 6 meses al año mientras la propiedad está en construcción — manteniendo la libertad de viajar a otros países. Una vez que el proyecto sea entregado y se cierre el trato, puedes proceder con la emisión de la tarjeta verde.

Guía paso a paso para obtener una visa EB-5
A continuación se presenta una hoja de ruta en estilo de lista de verificación.

Paso 1. Consulta y planificación del presupuesto

  • Define tu objetivo: solo una tarjeta verde, o tarjeta verde + condominio + ingresos por alquiler.
  • Establece un presupuesto realista: no solo el monto de la inversión (1,05–1,1 M), sino también las tarifas, los impuestos, los abogados, los agentes inmobiliarios.
⚠️ ¡Importante!
¿Cuál es el papel del abogado, el agente inmobiliario y el CPA en este proceso?
Un abogado de inmigración
Revisa tu caso y te dice honestamente si es realista. Te apoya en las solicitudes de USCIS y los pasos finales, además te ayuda a:
  • Recopilar y estructurar evidencia legal de la fuente de fondos.
  • Preparar y presentar: la petición de inversionista (I-526 / I-526E), documentos de Ajuste de Estatus en los EE. UU. o procesamiento consular en el extranjero y la petición final para eliminar condiciones (I-829).
Un agente inmobiliario
Trabaja con el equipo de ventas del desarrollador, coordina la comunicación entre el proyecto y los abogados, y rastrea plazos, documentos y solicitudes. En muchos proyectos en EE. UU., los gerentes prefieren comunicarse solo a través de un agente inmobiliario, especialmente cuando el cliente es un no residente y no domina el inglés. Para los clientes de habla rusa, es fundamental que el agente inmobiliario hable tanto ruso como inglés y entienda el EB-5 y la terminología estándar de bienes raíces.
Un CPA
Ayuda a elegir la estructura de propiedad (propiedad personal, LLC/Corp de EE. UU. o empresa extranjera). También calcula la exposición fiscal para ingresos por alquiler o reventa, toma en cuenta la depreciación (incluyendo muebles/equipos si la unidad se alquila) y asesora sobre cómo estructurar la propiedad para mantener la conformidad y transparencia.

Paso 2. Seleccione el proyecto y el desarrollador en Miami

El agente inmobiliario prepara una lista reducida de proyectos que: califican para EB-5, tienen un historial claro del desarrollador y ya están en construcción o cerca de completarse (reduciendo el riesgo y acelerando el momento en que puedes usar el condominio).

Paso 3. Elija un abogado de inmigración y un CPA

Consulte con 1 o 2 abogados de EB-5 y elija aquel que explique claramente los riesgos, los plazos y la estructura de pagos.

💬 Opinión Experta de Bonadomus

Siempre recomendamos un equipo: abogado de inmigración + abogado de bienes raíces + contador público certificado. Tenemos un proceso establecido y especialistas evaluados con sólidas reputaciones y experiencia. Esto a menudo ahorra a los clientes decenas de miles de dólares y años de estrés, en comparación con los casos donde alguien intenta "ahorrar dinero" y luego descubre que su contrato o estructura fiscal fue mal configurado.

Paso 4. Prepare los documentos y pruebe el origen de los fondos

Recolecte documentación que demuestre el origen del capital: declaraciones de impuestos, estados financieros, informes, etc.

Paso 5. Firma los documentos del proyecto y transfiere los fondos a la cuenta de depósito en garantía

  • Firmas contratos estándar de proyectos (acuerdo de suscripción, acuerdo de asociación, etc.). Si quieres un condominio, reservas la unidad y pagas el 25%.
  • Su abogado revisa el acuerdo y negocia cambios si es necesario (incluso si los desarrolladores dicen "los contratos no se pueden cambiar", un abogado competente a menudo puede asegurar términos que protejan al inversor).
  • Durante las negociaciones, aún puedes cambiar la dirección del trato, incluso si se firmó un contrato preliminar.
  • Transferir a la cuenta de depósito en garantía:
    • el monto principal de la inversión que se bloqueará durante 3 a 4 años (por ejemplo, $1,150,000),
    • la tarifa administrativa (por ejemplo, $70,000),
    • y pagar por separado los honorarios del abogado de EB-5 ($30,000-35,000).
⚠️ ¡Importante!
¿A dónde va realmente el dinero del inversor?
Los fondos del inversor no se envían directamente a la cuenta operativa del desarrollador. Van a una cuenta de depósito en garantía — una cuenta especial controlada por el proyecto (LLLP / fondo, etc.) supervisada por un banco o agente de depósito en garantía. Después de recibir los fondos, el inversor recibe un recibo oficial. Si su petición I-526E es denegada por USCIS, se devuelve el 100% del capital de inversión ($1.1M). Las tarifas administrativas y legales generalmente no son reembolsables.
Los documentos de depósito en garantía deben definir claramente las condiciones de reembolso (por ejemplo, en caso de denegación por parte de USCIS), cuándo los fondos pueden liberarse al proyecto y los plazos para la devolución. Por eso, el acuerdo de depósito en garantía debe ser revisado por un abogado de inmigración — no solo el desarrollador. Un abogado sólido es clave para proteger sus fondos e intereses.

Paso 6. Presentar la petición I-526 / I-526E

Su abogado prepara y presenta la petición a USCIS. A partir de este momento, comienza la espera: los casos de Miami promedian alrededor de 3–4 años.

Paso 7. Espere la construcción y cierre el trato inmobiliario

Esperas mientras se completa el edificio y se procesa tu caso de inmigración. Una vez que se entregue el edificio, puedes usar la unidad o alquilarla.

⚠️ ¡Importante!

Antes de que se complete el edificio, normalmente no puedes ceder/revender el contrato. La venta suele ser posible solo después del cierre y la obtención del título de propiedad. La única excepción común es transferir la unidad a tu propia empresa, donde eres el propietario.

Después del cierre, puedes vender inmediatamente, pero los impuestos sobre las ganancias de capital pueden ser altos. Después de 2 años de propiedad, los impuestos sobre la venta suelen ser más bajos. Por eso, estas unidades a menudo se utilizan para alquileres a corto plazo (Airbnb) o se colocan bajo gestión profesional (típicamente 10–15% de los ingresos).

Paso 8. Devolución de fondos bloqueados y recepción de la tarjeta verde

Después de 3–4 años, se devuelve el principal de la inversión EB-5 (el "capital de inversión" de $1,100,000). Lo utilizas para pagar el saldo restante del condominio. Luego recibes tu tarjeta verde y puedes gestionar el activo como quieras.

Visa de Inversionista EB-5 para Ciudadanos Rusos: Límites y Opciones Realistas

A nivel federal, no hay una prohibición específica del EB-5 para ciudadanos rusos, pero hay matices que debes considerar antes de transferir fondos a un proyecto. Aquí tienes tres áreas clave afectadas por tener un pasaporte ruso:

Elección de estado y selección específica de propiedad. Por ejemplo, Florida tiene la SB 264, que restringe la compra de terrenos y propiedades cerca de infraestructuras críticas para ciudadanos de ciertos “países de preocupación”. En algunas ubicaciones, un ciudadano ruso puede no poder cerrar — incluso si ya se pagó un depósito.

Hubo un caso donde los clientes pagaron un depósito, pero debido a que no tenían un segundo pasaporte (además de Rusia), no pudieron cerrar la compra del condominio bajo la ley estatal. El desarrollador devolvió el dinero. Por eso es crucial trabajar con nuestro equipo y un abogado.

El equipo de Bonadomus te ayuda a verificar previamente si tu pasaporte ruso y tu perfil pueden participar en un proyecto específico EB-5 sin violar la ley estatal y los requisitos federales. Envía una solicitud: junto con un abogado de inmigración evaluaremos riesgos, seleccionaremos un proyecto seguro y construiremos la estructura de propiedad óptima.

Cumplimiento bancario. Abrir cuentas, pasar KYC, y transferir grandes cantidades internacionalmente pueden tomar más tiempo y requerir documentación adicional.

Estructura de propiedad. A veces es mejor titular la propiedad a través de una empresa (LLC) o un miembro de la familia con un pasaporte diferente. Estas decisiones deben tomarse junto con un abogado de inmigración y un CPA.

Al mismo tiempo, los requisitos principales del EB-5 para ciudadanos rusos son los mismos que para todos los inversores: inversión a partir de $1,100,000, una fuente de fondos legal transparente y documentada, y ninguna violación seria de inmigración o criminal.

En la práctica, vemos varios escenarios comunes:

  • un ciudadano ruso con un permiso de residencia o un segundo pasaporte (UE, EAU, etc.);
  • casos familiares donde la propiedad se estructura a través de una empresa u otro miembro de la familia.

Por Qué Necesitas una Guía

EB-5 es un maratón de 3 a 5 años. Estarás interactuando con tres partes: el desarrollador, el centro regional y la inmigración de EE. UU. También necesitas comprender las sutilezas de la documentación y estar al tanto de las últimas actualizaciones de las leyes federales y locales.
El equipo de Bonadomus está listo para encargarse de esto por usted. Nos complace ayudar a clientes de Rusia, Armenia, Bielorrusia, Georgia, Polonia, Alemania y otros países europeos a obtener tarjetas verdes a través del programa de visas de inversionista EB-5.
Te ayudamos:
  • elige un proyecto que no esté solo "en papel", sino que realmente esté en construcción;
  • encuentra un abogado de habla rusa con casos exitosos de EB-5;
  • coordine la comunicación durante 4–5 años hasta que reciba sus fondos de vuelta y su tarjeta de residencia.
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¿Listo para evaluar tus posibilidades?
Contáctanos para una evaluación inicial de tu situación. Te asesoraremos sobre qué proyectos en Miami están actualmente abiertos a inversores EB-5.
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Preguntas y Respuestas

¿Qué es la visa EB-5 en términos sencillos?
La EB-5 es una visa de inmigrante basada en inversión. Usted invierte en un proyecto aprobado en los EE. UU. y, a cambio, puede calificar para una tarjeta verde para usted y su familia.
¿Cuánto necesito invertir bajo el programa EB-5?
En proyectos típicos, la inversión comienza en $1,100,000, además de los costos administrativos y legales.
¿En qué se diferencia el EB-5 de la visa E-2?
La mayoría de las visas permiten estancias temporales (hasta 6 meses al año), mientras que el EB-5 está diseñado para conducir a una tarjeta verde y la residencia permanente en EE. UU. También puede permitir condiciones inmobiliarias más favorables (25% de pago inicial en lugar de 50%).
¿Cuáles son los principales requisitos para inversores EB-5?
Debe invertir la cantidad requerida, demostrar una fuente legal de fondos y no tener problemas graves de inmigración o antecedentes penales.
¿Pueden los ciudadanos rusos obtener una visa EB-5 en 2025?
No hay una prohibición federal sobre la visa en sí. Sin embargo, Florida tiene matices (SB 264) que pueden restringir la compra de bienes raíces cerca de infraestructuras críticas para ciudadanos de ciertos países.

Deje una solicitud con nuestros especialistas — ellos rastrean los últimos cambios legales.
¿Puedo obtener un préstamo para la inversión?
Sí. La fuente de los fondos puede incluir un regalo, una herencia, la venta de activos o incluso un préstamo bancario garantizado por su propiedad personal. Lo importante es demostrar que los fondos son legales.
¿Puedo vender el condominio antes de que se complete la construcción?
Por lo general, no puede revender/asignar el contrato hasta que el edificio sea entregado y usted tome el título. Normalmente, puede transferir el contrato solo a su propia empresa (SRL). La venta es generalmente posible solo después del cierre y la recepción de las llaves.
¿Necesito pagar impuestos en los EE. UU.?
Sí. Una vez que te conviertes en residente fiscal (recibes una tarjeta verde o pasas tiempo significativo en los EE. UU.), debes declarar ingresos. Recomendamos consultar a un contador público antes de comenzar.
¿Qué cubre la tarifa administrativa de $70,000?
Cubre los gastos administrativos relacionados con el proyecto EB-5 y el Centro Regional.
¿Qué es un centro regional?
Un Centro Regional EB-5 es una entidad económica con sede en los EE. UU., pública o privada, que promueve el crecimiento económico. Los centros regionales son designados por USCIS para participar en el Programa de Inversionistas Inmigrantes.
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