• Главная
  • Блог
  • Виза инвестора EB-5 в США - грин-карта через недвижимость в Майами
Советы и гайды

Виза инвестора EB-5 в США - грин-карта через недвижимость в Майами

Виза инвестора по программе EB-5 в отличие от неиммиграционной визы E-2 — один из немногих легальных способов получить постоянный вид на жительство в США для всей семьи сразу. Программа EB-5 позволяет инвестору вложить капитал в американский проект, создать рабочие места и взамен претендовать на иммиграционный статус для себя, супруга/супруги и детей до 21 года. Майами здесь — один из ключевых рынков: сильный спрос на аренду и покупку жилья, большое количество новостроек, работающих в связке с EB-5, понятная логика. Вы инвестируете в девелоперский проект и параллельно можете получить квартиру в этом же комплексе. Команда Bonadomus подготовила подробный гайд, основанный на реальных цифрах 2024-2025 годов, законодательстве США и инсайдерской информации от девелоперов Флориды.

Автор статьи:

Lead Real Estate Consultant & Reviewer

19 минут

10 февраля 2026 г.

Паспорт США и отметка о визе EB-5 на фоне звезд и полос американского флага

Что такое программа EB-5 простыми словами

Виза инвестора EB-5 — это программ в США, которая позволяет иностранному инвестору вложить от $1,100,000 в одобренный проект, создать не менее 10 рабочих мест и получить грин-карту для себя, супруга(и) и детей до 21 года.
Семья получает жилье благодаря программе EB-5
Виза EB-5 в США для всей семьи
То есть:
  1. Вы инвестируете в проект девелопера / регионального центра;
  2. Эти деньги идут на строительство объекта и создание рабочих мест;
  3. Взамен вы подаёте иммиграционную петицию и при соблюдении условий можете получить грин-карту.

Что важно понимать?

Основная цель программы – помочь вам получить грин-карту через инвестирование в проект (фонд / партнёрство). Дополнительным бонусом (если проект предусматривает такую возможность) может являться получение собственной недвижимости. Предлагаем подобрать объект недвижимости из нашего каталога.

Преимущества и особенности визы инвестора EB-5

Панорамный вид на Майами
Преимущества визы EB-5 для жизни в Майами

Преимущества

  • Виза EB-5 — это прямой путь к грин-карте США (Green Card). В один кейс включаются инвестор, супруг(а) и дети до 21 года.
  • Свобода проживания и работы в любой точке США.
  • Возможность претендовать на гражданство через 5 лет после получения постоянной грин-карты.
  • При работе через новостройку в Майами вы получаете не только статус, но и актив, который можно сдавать в аренду или перепродать.

Особенности и риски

Иммиграционный риск. USCIS может отказать, если:
  • не доказан законный источник средств;
  • проект не соответствует требованиям EB-5;
  • допущены ошибки в документах.
Коммерческий риск. Проект может задержаться, стоить дешевле ожидаемого, столкнуться с кризисом на рынке недвижимости.
Регуляторный риск. Изменения в федеральном и местном законодательстве могут влиять на сроки, требования и даже возможность участвовать в отдельных проектах.

💬 Мнение эксперта Bonadomus

EB-5 — это в первую очередь иммиграционная схема, а не «депозит с высокой доходностью». Минимальные проценты, например порядка 0.5% годовых на сумму инвестиции — приятный бонус, но не цель программы.

Требования в визе EB-5: кто может участвовать и кого можно включить в кейс

В общих чертах участвовать может инвестор, который:
  • способен инвестировать не менее $1,100,000 + плюс сборы (в реальных проектах Майами);
  • может документально подтвердить законный источник средств:
    • доход от бизнеса или зарплату,
    • продажу недвижимости или инвестиций,
    • наследство,
    • подаренные средства от родственников (с подтверждением их источника);
  • не имеет серьезных иммиграционных и криминальных нарушений, препятствующих получению статуса (например, отсутствие судимостей (police clearance certificate) и нарушений визового режима США).
В заявление можно включить:
  • законного супруга/супругу;
  • не состоящих в браке детей до 21 года.

💬 Мнение эксперта Bonadomus

Типичный инвестор в таких кейсах — это предприниматель, владелец или совладелец бизнеса, реже — наёмный топ-менеджер. Важен не только объём средств, но и то, насколько прозрачно можно показать их происхождение. Мы предварительно обсуждаем структуру активов и уже вместе с иммиграционным адвокатом оцениваем, насколько реалистичен кейс.

Предварительная оценка кейса
Мы знаем все тонкости рынка и ценим ваше время. Получите экспертную стратегию, которая приведет к оптимальному результату без лишних затрат.
Заказать

Сколько стоит грин-карта по программе EB-5?

Статья расходов Сумма (USD) Комментарий
Основная инвестиция $1,100,000 Тело инвестиции. Возвращается инвестору после реализации проекта (обычно через 3–5 лет).
Административный сбор ~$70,000 Плата за управление проектом и расходы Регионального центра. Не возвращается.
Юридическое сопровождение $30,000 – $35,000 Гонорар иммиграционного адвоката (подготовка кейса Source of Funds, подача петиции).
Гос. пошлины Варьируются Оплата форм I-526E и других петиций в USCIS.
Основная инвестиция
Сумма (USD)
$1,100,000
Комментарий
Тело инвестиции. Возвращается инвестору после реализации проекта (обычно через 3–5 лет).
Административный сбор
Сумма (USD)
~$70,000
Комментарий
Плата за управление проектом и расходы Регионального центра. Не возвращается.
Юридическое сопровождение
Сумма (USD)
$30,000 – $35,000
Комментарий
Гонорар иммиграционного адвоката (подготовка кейса Source of Funds, подача петиции).
Гос. пошлины
Сумма (USD)
Варьируются
Комментарий
Оплата форм I-526E и других петиций в USCIS.

Итого, во сколько обойдется виза EB-5?

Итого «на вход» вам нужно располагать ликвидным капиталом около $1.2 млн. Проекты EB-5 не про высокий заработок, а про сохранение капитала и статус. Обычно застройщик выплачивает около 0.5% годовых на вложенную сумму.

Уникальная стратегия: виза EB-5 + квартира в новострое (лайфхак)

Вид из квартиры в новострое в Майами
Квартира в Майами через визу инвестора в США
Это самая ценная часть нашего гайда. В Майами вы можете использовать программу EB-5 как рычаг для выгодной покупки недвижимости в новостройке (New Construction).

Обычная покупка без EB-5

Если вы просто покупаете квартиру в новостройке в Майами:
  • при подписании контракта вы обычно вносите 50% стоимости объекта;
  • оставшиеся 50% платятся ближе к вводу дома в эксплуатацию — своими или кредитными деньгами;
  • зарубежные инвесторы, даже без статуса резидента США, часто могут получить ипотеку при первоначальном взносе от 30% (конкретные условия — от банка).

Покупка с использованием EB-5

Когда вы идёте именно по программе EB-5, схема может быть гораздо удобнее:
  • Вы инвестируете в проект $1,100,000 + административные и юридические сборы.
  • Сообщаете девелоперу, что хотите взять квартиру в этом же комплексе по специальным условиям для EB-5.
  • Вместо 50% первоначального взноса (как при стандартной сделке, без EB-5) за квартиру вы вносите только 25%.
  • Дом строится. Уже после сдачи вы можете:
    • жить в квартире,
    • сдавать её в аренду (в том числе краткосрочную).
  • Через примерно 3–4 года по условиям проекта вашу инвестицию по EB-5 возвращают (плюс около 0.5% годовых, если это предусмотрено договором).
  • Вы используете эти возвращенные деньги, чтобы закрыть остаток стоимости квартиры (75%).
  • Квартира становится вашим активом: её можно продать или оставить в портфеле.

Сравнение условий: обычная покупка недвижимости vs покупка по программе EB-5

Критерий сделки Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент) Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
Конечная цель Только квартира (актив) Грин-карта на семью + Квартира
Первый взнос застройщику 50% при подписании контракта 25% (льготные условия для EB-5)
Инвестиционный капитал $0 (платите только за квартиру) $1,100,000 (замораживаются на 3–5 лет)
Как закрывается остаток Личные средства или ипотека (под высокий %) За счет возврата тела инвестиции EB-5
Иммиграционный статус Турвиза B1/B2 (до 6 месяцев в году) ПМЖ (Green Card), право на работу и бизнес
Риски Рыночные (цена актива) Иммиграционные (одобрение петиции)
Итог через 5 лет Владение квартирой Владение квартирой + гражданство США (по желанию)
Критерий сделки
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
Только квартира (актив)
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
Грин-карта на семью + Квартира
Первый взнос застройщику
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
50% при подписании контракта
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
25% (льготные условия для EB-5)
Инвестиционный капитал
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
$0 (платите только за квартиру)
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
$1,100,000 (замораживаются на 3–5 лет)
Как закрывается остаток
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
Личные средства или ипотека (под высокий %)
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
За счет возврата тела инвестиции EB-5
Иммиграционный статус
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
Турвиза B1/B2 (до 6 месяцев в году)
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
ПМЖ (Green Card), право на работу и бизнес
Риски
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
Рыночные (цена актива)
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
Иммиграционные (одобрение петиции)
Итог через 5 лет
Сценарий А: обычная покупка (Нерезидент)
Владение квартирой
Сценарий Б: покупка через программу EB-5 (Инвестор)
Владение квартирой + гражданство США (по желанию)

💬 Мнение эксперта Bonadomus

Как выгоднее всего инвестировать в недвижимость по программе EB-5?

Идеальный вариант в данном случае – это найти застройщика, который закончит объект в ближайшие сроки после вашего инвестирования в него. Например, если застройщик сдаст объект через 1-2 года, то заплатив всего 25% вы сможете жить в квартире или сдавать ее в аренду, ожидая возвращения тела инвестиции с EB-5 и получения документов.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА КЕЙСА
Оставьте заявку и наша команда поможет вам найти оптимальный и главное безопасный вариант вложения средств в покупку дома, виллы или другой недвижимости в Майами, для получения грин-карт и квартиры по программе EB-5.
Заказать

Как запустить программу EB-5: пошаговая инструкция

Вначале отметим, что есть два варианта запуска программы.

Вариант 1: вы уже находитесь в США (Adjustment of Status)

Подходит тем, кто легально въехал в США (например, по турвизе) и готов остаться.
  • Плюс: Вы можете подать на смену статуса (Adjustment of Status) одновременно с петицией инвестора. Это дает право легально жить и ждать решения внутри страны.
  • Ограничение: После подачи документов нельзя выезжать из США примерно 12 месяцев (до получения разрешения на выезд, Advance Parole).

Вариант 2: вы находитесь за границей (Consular Processing)

Подходит тем, кто не планирует срочный переезд.
  • Вы подаете документы дистанционно.
  • Спокойно путешествуете по миру, живете в своей стране.
  • Примерно через 3 года вас приглашают на интервью в консульство, где вы получаете иммиграционную визу.

⚠️ Важно!

Второй вариант – позволяет находиться на территории США до 6 месяцев в году пока строиться жилье. При этом сохраняется свобода передвижения в другие страны. Как только проект будет сдан и сделка закрыта – вы сразу сможете подать на получение грин-карт.

Схема получения визы EB-5 по шагам
Получение визы EB-5 - пошагово
Ниже — обобщенная схема, которую можно использовать как «чек-лист».

Шаг 1. Консультация и выбор бюджета

  • Обсуждаете задачи: просто грин-карта или грин-карта + квартира + аренда.
  • Определяете реалистичный бюджет: не только сумма инвестиции (1.05–1.1M), но и сборы, налоги, адвокаты, риэлторы.
⚠️ Важно!
Роль адвоката, риэлтора и бухгалтера (CPA) в этом процессе?
Иммиграционный адвокат
Анализирует ваш кейс и говорит честно: реалистично ли участвовать. Помогает собрать и оформить доказательства законного источника средств. Готовит и подает:
  • петицию инвестора (I-526 / I-526E)
  • документы на изменение статуса в США или на консульскую процедуру за рубежом
  • финальную петицию на снятие условности (I-829)
  • сопровождает вас при запросах USCIS и на финальных этапах
Риэлтор
Общается с отделом продаж девелопера, координирует коммуникацию между проектом и адвокатами, а также следит за дедлайнами, документами, ответами на запросы. В американских проектах менеджеры часто предпочитают общаться только с риэлтором, а не с конечным клиентом — особенно если клиент нерезидент и не говорит свободно по-английски. Для русскоговорящих клиентов критично, чтобы риэлтор говорил и по-русски, и по-английски, понимал терминологию EB-5 и обычного real estate.
Бухгалтер
Помогает выбрать форму владения (на физлицо, через американскую компанию LLC/Corp, через иностранную компанию). Также он: рассчитывает налоговую нагрузку при аренде или продаже; учитывает амортизацию мебели и оборудования, если объект сдается в аренду; подсказывает, как оптимизировать структуру владения, чтобы вести деятельность прозрачно и законно.

Шаг 2. Подбор проекта и девелопера в Майами

Риэлтор готовит список проектов, которые: подходят под EB-5, имеют понятную историю девелопера, уже строятся или близки к завершению (минимизирует риски и ускоряет момент, когда вы сможете пользоваться квартирой).

Шаг 3. Выбор иммиграционного адвоката и CPA

Проводите консультации с 1–2 адвокатами по EB-5. Выбираете того, кто чётко объясняет риски, сроки и структуру платежей.

💬 Мнение эксперта Bonadomus

Мы всегда предлагаем клиентам связку: иммиграционный адвокат + real estate-адвокат + CPA. У нас есть компетенции, отлаженная схема, адвокаты и другие специалисты с проверенной репутацией и опытом. Благодаря этому наши клиенты экономит десятки тысяч долларов и годы нервов, как бывает в случаях, когда решил “сэкономить”, а потом внезапно выяснится, что контракт или налоговая структура выбраны неудачно.

Шаг 4. Подготовка документов и подтверждение источника средств

Собираете документы о происхождении капитала: декларации, отчетность и т.д.

Шаг 5. Подписание документов проекта и перевод средств на escrow

  • Подписываете стандартный проектный контракт (subscription agreement, partnership agreement и т.п.). Если хотите квартиру — бронируете объект и вносите 25%.
  • Адвокат перепроверяет договор и при необходимости добивается правок (хотя девелоперы часто говорят, что контракты «не меняются», при хорошем юристе многие вещи удаётся согласовать в пользу инвестора).
  • На этапе переговоров с адвокатами и застройщиками инвестор может изменить направление сделки, даже если предварительный контракт уже подписан.
  • Переводите на escrow:
    • основную сумму инвестиции, которая замораживается на 3-4 года (например, $1,150,000),
    • административный сбор (например, $70,000),
    • параллельно оплачиваете гонорар адвоката EB-5 ($30,000–35,000).
⚠️ Важно!
Куда реально уходят деньги инвестора?
Деньги инвестора перечисляются не напрямую на «операционный» счёт девелопера, а на escrow-счёт. Это специальный счёт, принадлежащий проекту (LLLP / фонд и т.п.), но контролируемый банком или escrow-агентом. После поступления средств инвестор получает официальное подтверждение (receipt) о зачислении. Если ваша петиция I-526E будет отклонена иммиграционной службой, 100% тела инвестиции ($1.1 млн) возвращается вам обратно. Административные и юридические сборы обычно невозвратны.
В документах по escrow-счёту должны быть чётко прописаны: условия возврата капитала (например, при отказе USCIS), сценарии, когда средства могут быть направлены на проект, сроки, по истечении которых деньги могут быть возвращены инвестору. Именно поэтому escrow-agreement обязательно смотрит иммиграционный адвокат, а не только девелопер.

Наличие грамотного адвоката — ключ к возврату средств и защите интересов клиента.

Шаг 6. Подача петиции I-526 / I-526E

Адвокат формирует и подаёт петицию в USCIS. С этого момента начнётся очередь, которая по кейсам в Майами занимает в среднем 3–4 года.

Шаг 7. Ожидание строительства и закрытие сделки

Ждёте строительство дома и параллельно идёт обработка вашего кейса. После того как дом сдается, вы можете пользоваться квартирой или сдавать ее в аренду.

⚠️ Важно!

До завершения строительства перепродавать контракт нельзя. Продажа возможна только после закрытия сделки и получения прав собственности. Допустимо лишь переоформление объекта на собственную компанию, где инвестор — владелец.

После закрытия сделки продажа возможна сразу, но облагается высоким налогом на прирост капитала. Через 2 года владения налог при продаже будет ниже. Поэтому такие объекты, как правило, чаще всего сдают в краткосрочную аренду (Airbnb) или под управление (10-15% от дохода).

Шаг 8. Возвращение замороженных средств и получение грин-карты

Через 3–4 года вам возвращают основную сумму инвестиций по EB-5 (тело инвестиции – $1,100,000). Закрываете остаток по квартире из возвращенных средств. Получаете грин-карту и распоряжаетесь объектом как хотите.

Виза инвестора EB-5 в США для россиян: ограничения и реальные возможности

На федеральном уровне нет отдельного запрета именно на визу EB-5 для граждан РФ, но есть нюансы, которые нужно учитывать ещё до перевода денег в проект. Перечислим три пункта на которые влияет наличие у клиента российского паспорта.

Выбор штата и конкретного объекта. Например, Флориде действует закон SB 264, который ограничивает покупку земли и недвижимости рядом с критической инфраструктурой для граждан «стран, вызывающих обеспокоенность». В ряде локаций гражданин РФ просто не сможет закрыть сделку — даже если депозит уже внесён.

Был случай, когда клиенты внесли депозит, но из-за отсутствия второго паспорта (кроме РФ) не смогли закрыть сделку купли-продажи квартиры из-за закона штата. Застройщик вернул деньги. Поэтому критически важно работать с нашей командой и адвокатом.

Наша команда Bonadomus помогает заранее проверить, может ли именно ваш паспорт РФ и ваш кейс участвовать в конкретном проекте EB-5, не нарушая закон штата и федеральные требования. Оставьте заявку: мы вместе с иммиграционным адвокатом оценим риски, подберём безопасный проект и оптимальную структуру владения недвижимостью.

Банковский compliance. Открытие счетов, прохождение KYC и перевод крупных сумм из-за рубежа могут занимать больше времени и требовать дополнительных документов.

Структура владения. Иногда оптимально оформлять объект на компанию (LLC) или на члена семьи с другим паспортом. Эти решения должны приниматься вместе с иммиграционным адвокатом и CPA.

При этом базовые требования для визы инвестора в США для россиян по программе EB-5 такие же, как для всех инвесторов. Инвестиция от $1,100,000, прозрачный и документально подтверждённый источник средств, отсутствие серьёзных иммиграционных и уголовных нарушений.

На практике мы видим несколько типичных сценариев:

  • россиянин с ВНЖ или вторым паспортом (ЕС, ОАЭ и др.);
  • семейные кейсы, когда структура владения объектом строится через компанию или другого члена семьи.

Почему вам нужен проводник?

Процесс EB-5 — это марафон длиной в 3-5 лет. Вам предстоит взаимодействие с тремя сторонами: застройщик, региональный центр и иммиграционная служба. Кроме того, важно разбираться в нюансах оформления документов и быть в курсе последних редакций федерального и местного законодательства.
Команда Bonadomus готова это сделать для за вас. Мы рады помочь в получении грин-карт через программу “виза инвестора EB-5” клиентам из России, Армении, Беларуси, Грузии, Польши, Германии и других стран Европы.
Помогаем:
  • Выбрать проект, который не просто «на бумаге», а реально строится
  • Найти русскоязычного адвоката с успешными кейсами по EB-5
  • Координировать коммуникацию все 4-5 лет, пока вы не получите деньги и грин-карт
Готовы оценить свои шансы?
Свяжитесь с нами для первичной оценки вашей ситуации. Мы подскажем, какие проекты в Майами сейчас открыты для инвесторов EB-5.
Заказать

Вопросы и ответы

Что такое виза EB-5 в США простыми словами?
Виза EB-5 — это инвестиционная иммиграционная виза, по которой вы вкладываете деньги в одобренный проект в США и взамен можете получить грин-карту для себя и семьи.
Сколько нужно инвестировать по визе EB-5?
В типичных проектах сумма инвестиций по программе EB-5 начинается от $1 100 000 плюс административные и юридические расходы.
Чем виза инвестора EB-5 отличается от обычной визы E-2 в США?
Обычные визы дают временное пребывание (до 6 месяцев в году), а виза инвестора EB-5 изначально ведёт к грин-карте и статусу постоянного жителя США. Плюс она дает возможность приобрести недвижимость на более выгодных для инвестора условиях (стартовый взнос не 50%, а 25%).
Какие основные требования к инвестору по визе EB-5?
Необходимо инвестировать установленную сумму, подтвердить законный источник средств и не иметь серьезных иммиграционных и уголовных нарушений.
Могут ли граждане России получить визу EB-5 в 2025 году?
Ограничений на федеральном уровне по самой визе нет. Однако есть нюансы с покупкой недвижимости во Флориде (закон SB 264), который ограничивает покупку земли гражданами некоторых стран рядом с критической инфраструктурой.

Оставьте свою заявку нашим специалистам, которые всегда в курсе самых последних изменений в законодательстве.
Можно ли взять кредит на инвестицию?
Да. Источником средств может быть подарок, наследство, продажа активов или даже банковский кредит, если он обеспечен вашим личным имуществом. Главное — доказать законность происхождения денег.
Можно ли продать квартиру до окончания стройки?
Обычно вы не можете перепродать контракт (сделать "переуступку"), пока дом не сдан и вы не вступили в право собственности. Вы можете переоформить контракт только на свою же компанию (LLC). Продажа возможна только после получения ключей и закрытия сделки.
Нужно ли мне платить налоги в США?
Да, как только вы становитесь налоговым резидентом (получаете грин-карту или проводите в США много времени), вы обязаны отчитываться о доходах. Мы рекомендуем консультацию с CPA (сертифицированным бухгалтером) перед началом процесса.
Что включает в себя административный сбор в размере 70 000 долларов США?
Он покрывает административные расходы, связанные с проектом EB-5 и Региональным центром.
Что такое региональный центр?
Региональный центр EB-5 — это экономическая единица, государственная или частная, в Соединенных Штатах, которая занимается содействием экономическому росту. Региональные центры назначаются USCIS для участия в Программе инвесторов для иммигрантов.
Содержание: