Homestead Exemption de hasta $250.000: qué revisar antes de terminar 2026
Las nuevas reglas de Homestead pueden cambiar sus gastos. Vea ejemplos de ahorro, fechas de residencia y pasos para solicitar la exención en 2027.
4.11.2026
8 minutos
12 de noviembre de 2026
¿Piensa comprar su vivienda principal en Florida? La votación del 3 de noviembre de 2026 es un motivo para revisar el presupuesto del impuesto sobre la propiedad y las fechas de mudanza. Una Homestead Exemption ampliada puede dejar miles de dólares al año en manos del propietario elegible. El ahorro depende de la dirección, el valor fiscal y el derecho a la exención.
Según los resultados preliminares de Florida Election Watch disponibles el 4 de noviembre, la Enmienda 3 recibió cerca del 62% de apoyo, por encima del umbral del 60%. La certificación definitiva es una etapa aparte. El texto prevé que los cambios entren en vigor el 1 de enero de 2027. No reducen retroactivamente la factura de 2026.
Hasta $250.000 exentos: qué significa en dinero
Homestead Exemption reduce el valor sobre el que se calcula el impuesto. No es un pago al comprador ni un descuento de $250.000 en el precio de la vivienda. Se aplica a una residencia principal permanente que reúna los requisitos, sea casa o apartamento en condominio.
| Período | Exención para impuestos no escolares | Impuestos escolares |
|---|---|---|
| 2026 | Hasta $51.411 según las reglas vigentes y con valor fiscal suficiente | Exención básica de hasta $25.000 |
| 2027 | Hasta $150.000 para propietarios elegibles al importe ampliado | Se mantiene la exención básica de hasta $25.000 |
| 2028 | Hasta $250.000 para propietarios elegibles al importe ampliado | Se mantiene la exención básica de hasta $25.000 |
Las noticias suelen comparar $50.000 con $150.000. Para calcular con precisión hay que incluir la indexación: la parte adicional de la exención actual es de $26.411 en 2026. Sumada a los primeros $25.000, permite un máximo de $51.411 para impuestos no escolares. El Departamento de Ingresos de Florida publica esta cifra. El nuevo importe no se suma a los antiguos $51.411.
El texto de la Enmienda 3, CS/HJR 1-F, establece los aumentos, las reglas distintas para nuevos residentes y el tratamiento de los impuestos escolares. Los $250.000 se ajustarán por inflación positiva a partir de 2029.
Para conocer la solicitud y el beneficio independiente de portability, consulte nuestra guía general de Homestead Exemption. Las tablas de este artículo explican los nuevos importes y su calendario.
Cuánto podría ahorrar: tres ejemplos
Supongamos una tasa conjunta de impuestos no escolares de 15 mills: $15 por cada $1.000 de valor imponible, o un 1,5%. Es una hipótesis ilustrativa, no una tasa única de Miami ni de Florida. El valor fiscal utilizado es el assessed value del cálculo tributario, no el precio del anuncio.
| Valor fiscal | Impuesto no escolar según reglas de 2026 | Con exención ampliada en 2027 | Con exención ampliada en 2028 | Ahorro en 2028 frente a la base de 2026 |
|---|---|---|---|---|
| $200.000 | $2.228,84 | $750,00 | $0,00 | $2.228,84 al año |
| $400.000 | $5.228,84 | $3.750,00 | $2.250,00 | $2.978,84 al año |
| $700.000 | $9.728,84 | $8.250,00 | $6.750,00 | $2.978,84 al año |
El valor fiscal y la tasa permanecen iguales en todas las columnas y no se incluyen otras exenciones personales. Así se muestra el efecto del cambio, no una previsión de la futura factura. Los impuestos escolares y los cargos separados quedan fuera de esta tabla. El valor imponible no puede ser negativo.
En el ejemplo de $400.000, el aumento permite ahorrar unos $1.479 en 2027 y $2.979 en 2028 respecto a la base de 2026. Dividir la última cifra entre 12 da unos $248 mensuales. Es una referencia presupuestaria, no una promesa de reducción inmediata del pago al banco.
El inmueble valorado fiscalmente en $700.000 no obtiene más ahorro que el de $400.000 en este ejemplo: ambos utilizan la exención completa. En el de $200.000, el valor imponible no escolar llega a cero en 2028, pero pueden mantenerse los impuestos escolares y otros cargos.
Ejemplo de factura completa para un valor fiscal de $400.000
Añadamos una tasa escolar hipotética de 6 mills, o un 0,6%, y $600 anuales en cargos separados. No hay otras exenciones. Tras la exención escolar de $25.000, la base escolar es de $375.000 y el impuesto escolar asciende a $2.250.
| Concepto | Base de 2026 | Modelo de 2027 | Modelo de 2028 |
|---|---|---|---|
| Impuestos no escolares, 15 mills | $5.228,84 | $3.750,00 | $2.250,00 |
| Impuestos escolares, 6 mills | $2.250,00 | $2.250,00 | $2.250,00 |
| Cargos separados hipotéticos | $600,00 | $600,00 | $600,00 |
| Total anual | $8.078,84 | $6.600,00 | $5.100,00 |
La fórmula no escolar es (valor fiscal menos exención aplicable, sin bajar de cero) × tasa en mills ÷ 1.000. Para la factura completa, calcule por separado la parte escolar y añada los demás cargos. En la práctica pueden variar las tasas, la valoración, los cargos y las exenciones. Nuestra guía del impuesto sobre la propiedad en Florida explica la factura, la nueva valoración y las formas de pago.
Por qué importa el 31 de diciembre de 2026 al mudarse
La enmienda distingue entre quienes mantenían residencia permanente en Florida el 31 de diciembre de 2026 y quienes no. Para estos últimos prevé una exención no escolar de hasta $50.000 en 2027, ajustada por inflación positiva desde 2028. El acceso al importe ampliado comienza en el quinto año de recibir la exención.
No equivale simplemente a cinco años después de comprar o de llegar. Si el primer año de exención es 2028, el quinto será 2032. Si el primero es 2027, el quinto será 2031. Confirme el inicio del cómputo y los documentos con el Property Appraiser del condado, que determina la elegibilidad.
Al comparar dos compradores en 2027, con valor fiscal de $400.000 y tasa no escolar de 15 mills, la diferencia entre exenciones de $150.000 y $50.000 es de $1.500 al año. Es una comparación distinta de la tabla anterior basada en las reglas de 2026.
| Su situación | Qué implica para planificar |
|---|---|
| Se muda de otro estado y compra antes de terminar 2026 | Cerrar la compra no basta. También necesita residencia permanente real, derecho a Homestead y una solicitud dentro del plazo. |
| Compra en 2026, pero sigue viviendo permanentemente en Texas | La compra no cumple por sí sola el requisito de residencia permanente en Florida al 31 de diciembre. |
| Ya reside permanentemente en Florida como inquilino y compra después | El texto vincula la fecha a la residencia en el estado, no necesariamente a ser propietario ese día. Comprar en 2027 no elimina por sí solo el acceso al importe ampliado al cumplir los requisitos de Homestead. |
| Se muda a Florida después del 31 de diciembre de 2026 | Debe considerar la exención inicial menor y la regla del quinto año. Los ajustes futuros por inflación aún no se conocen. |
Por eso no es fiable prometer «compre cualquier inmueble en diciembre y obtenga la exención máxima». Si ya tiene previsto mudarse, confirme ahora con el Property Appraiser las pruebas de residencia, la fecha de cierre y el primer año de exención.
Si llega desde Texas, nuestra guía para mudarse de Dallas o Houston a Miami también compara presupuestos de vivienda, ubicaciones y gastos cotidianos.
Pasos para solicitar Homestead en 2027
- Noviembre y diciembre de 2026: elegir una vivienda principal adecuada y revisar estado, financiación y seguro. Si es nuevo residente, confirmar por separado cómo establecer residencia permanente en Florida antes del 31 de diciembre.
- 1 de enero de 2027: cumplir los requisitos de propiedad y uso como residencia principal permanente. Un contrato firmado con cierre posterior no los sustituye por sí solo.
- Hasta el 1 de marzo de 2027: presentar la solicitud y los documentos ante el Property Appraiser del condado correspondiente. Revise la documentación antes del último día.
- Después de la revisión: comprobar el estado de la solicitud, la valoración y la exención en las notificaciones. Si el banco paga mediante escrow, preguntar cómo se ajustará el pago.
El Property Appraiser de Miami-Dade publica los requisitos de residencia y documentación; el plazo habitual figura en el calendario para contribuyentes de Florida. Para otra ubicación, contacte a su condado. Antes de solicitarla, revise los formularios y las instrucciones actualizadas de la nueva enmienda.
Qué no se abarata automáticamente
La exención ampliada no reduce la tasa hipotecaria, el seguro ni las cuotas de HOA o de la asociación del condominio. No la incluya en el presupuesto de una segunda vivienda o un inmueble dedicado íntegramente al alquiler de inversión como si fuera su residencia principal.
La enmienda también reduce del 10% al 5% el límite de crecimiento anual de la valoración de ciertas propiedades sin Homestead para impuestos no escolares. Limita el aumento de la valoración; no reduce la factura un 5% ni sustituye la exención de vivienda principal.
La factura del vendedor tampoco sirve como previsión. La venta puede provocar una nueva valoración y normalmente termina la protección Save Our Homes acumulada por el vendedor. La guía oficial del Departamento de Ingresos explica el cambio de propietario. El comprador necesita una estimación nueva aunque el vendedor disfrutara de beneficios importantes.
Comprar en 2026: empiece por calcular los gastos de su dirección
Si ya decidió mudarse a Florida y busca vivienda principal, aproveche las semanas que quedan para revisar inmuebles adecuados y la posibilidad de cerrar a tiempo. Compare casas del sur de Florida y condominios del sur de Florida según el presupuesto mensual completo.
Contacte a BonaDomus con su presupuesto, fecha de mudanza y requisitos de vivienda. Podemos ayudarle a seleccionar propiedades y reunir datos para estimar los gastos. Confirme el derecho y el importe de la exención con el Property Appraiser. Así podrá comparar la ventaja del calendario con el precio, el estado y los gastos de la operación.
Ahorrar varios miles de dólares al año merece atención, pero no justifica pagar de más por una vivienda inadecuada. Un buen motivo para actuar ahora es tener una mudanza ya prevista y poder comprobar el inmueble y los plazos antes de terminar 2026.
¿Una Homestead Exemption de $250.000 significa ahorrar $250.000?
No. Es el máximo de valor fiscal excluido de impuestos no escolares para propietarios elegibles desde 2028. El ahorro depende de la tasa y del valor imponible disponible.
¿Comprar en diciembre de 2026 garantiza la exención ampliada?
No. Importan la residencia permanente en Florida al 31 de diciembre, los requisitos del año fiscal y la determinación del Property Appraiser. Comprar no basta.
¿Un residente de Florida que alquila debe comprar en 2026?
No necesariamente. La enmienda vincula el 31 de diciembre a la residencia permanente en el estado. Quien compre después debe cumplir los requisitos del año de exención y documentar su condición.
¿Se reducirán los impuestos escolares?
Los aumentos a $150.000 y $250.000 corresponden a impuestos no escolares. Se mantiene la exención escolar básica de hasta $25.000. El pago escolar depende de su tasa y del valor fiscal.
¿Puede aplicarse a un apartamento en condominio?
Sí, si es su residencia principal permanente y cumple los demás requisitos. No reduce las cuotas de la asociación ni las derramas.
¿Desde cuándo se aplican los importes de $150.000 y $250.000?
La enmienda prevé una exención del valor fiscal para impuestos no escolares de hasta $150.000 desde 2027 y $250.000 desde 2028 para propietarios elegibles. No reduce retroactivamente la factura de 2026. El artículo informa de resultados electorales preliminares; la certificación es una etapa aparte.
¿Qué ocurre si establezco residencia permanente en Florida en 2027?
Para este grupo se prevé inicialmente una exención no escolar de hasta $50.000 en 2027, ajustada por inflación positiva desde 2028. El importe ampliado estará disponible en el quinto año de recibir la exención, no simplemente cinco años después de comprar. Si el primer año es 2028, el quinto será 2032; confirme la elegibilidad con el Property Appraiser.
¿Cómo se obtiene un ahorro de casi $3.000 con un valor fiscal de $400.000?
Con una tasa no escolar constante de 15 mills, la diferencia entre la exención de $51.411 según las reglas de 2026 y $250.000 en 2028 produce un ahorro anual de $2.978,84. El ejemplo supone derecho al importe ampliado y una valoración sin cambios. Ilustra el efecto de la exención, no la factura futura completa.
¿Cuándo debo solicitar Homestead para 2027?
El plazo habitual es hasta el 1 de marzo de 2027, ante el Property Appraiser de su condado. Los requisitos de propiedad y residencia principal permanente deben cumplirse el 1 de enero. La condición de residencia en Florida al 31 de diciembre de 2026 para el importe ampliado se comprueba por separado.
¿Bajará la cuota mensual de la hipoteca en cuanto aumente la exención?
No necesariamente. La exención modifica la base imponible, no la tasa de interés del préstamo. Si los impuestos se pagan mediante escrow, el importe mensual depende de la revisión de esa cuenta y de otros gastos, como el seguro. Tras confirmarse la exención, consulte al administrador hipotecario cuándo y cómo se recalculará el pago.
