Homestead en Florida: exención y portabilidad en 2027

La homestead exemption de Florida ayuda a reducir el impuesto anual sobre la vivienda principal. Puede aplicarse tanto a una casa como a un apartamento en condominio, siempre que se cumplan los requisitos de propiedad y residencia permanente.

Al mudarse, la portability permite conservar parte del beneficio fiscal acumulado en los casos elegibles. Una ley aprobada en 2026 amplía este mecanismo a partir del año fiscal 2027. A continuación explicamos cómo funciona la exención, qué cambió y dónde solicitarla.

Información revisada al 1 de octubre de 2026. Las cifras de 2026 y los cambios que se aplican desde 2027 se indican por separado.

Homestead en Florida: tres beneficios que conviene distinguir

Beneficio	Qué hace
Homestead exemption	Reduce el valor sobre el que se calcula el impuesto de la vivienda permanente.
Save Our Homes — SOH	Limita el aumento anual de la valoración fiscal protegida de la vivienda.
Portability	Permite trasladar una diferencia de valoración SOH elegible a una nueva vivienda permanente en Florida.

Después de mudarse, debe solicitar homestead para el nuevo inmueble y pedir también la portabilidad. Comprar una vivienda o cambiar la dirección no sustituye estas solicitudes. Consulte la guía de homestead del Departamento de Ingresos de Florida y sus reglas de SOH y portabilidad.

¿Quién puede obtener la homestead exemption?

En una situación habitual, debe tener un derecho de propiedad elegible y usar el inmueble como vivienda permanente al 1 de enero del año fiscal correspondiente. La ley también contempla ciertos casos de residencia de una persona dependiente. El Property Appraiser, o tasador de propiedades del condado, determina si se cumplen los requisitos.

Una casa o un apartamento que sea la vivienda principal puede reunir los requisitos.
Una segunda residencia de vacaciones o una inversión ordinaria para alquiler generalmente no los reúne.
Una licencia de conducir de Florida por sí sola no basta: el condado evalúa las circunstancias reales de residencia.
Los beneficios fiscales basados en la residencia en otro estado pueden impedir el acceso a homestead en Florida.

Por ejemplo, una compra en diciembre de 2026 puede dar derecho a la exención de 2027 si todos los requisitos se cumplen al 1 de enero de 2027. Si compra el 2 de enero de 2027, el primer año elegible normalmente sería 2028. Consulte el §196.031 de los Estatutos de Florida y las pruebas de residencia descritas en el §196.015.

¿Cuánto se puede ahorrar en 2026?

Homestead reduce la base imponible. La exención máxima no equivale al dinero que se devuelve al propietario.

Parte de la exención	Importe de 2026	Dónde se aplica
Básica	Hasta $25,000	A todos los impuestos correspondientes sobre la propiedad, incluidos los escolares.
Adicional	Hasta $26,411	Solo a impuestos no escolares, sobre el tramo del assessed value que supera $50,000.
Reducción total	Hasta $51,411	A la base no escolar, si la valoración es suficiente.

La parte adicional se ajusta por inflación. El importe de $26,411 está confirmado en la tabla oficial de 2026.

Ejemplo. Con un assessed value de $400,000 antes de las exenciones, la base escolar después de homestead sería $375,000 y la no escolar, $348,589. Con tasas hipotéticas de 7 mills para impuestos escolares y 13 mills para los demás, estas dos exenciones ahorrarían unos $843.34 al año. Un mill equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de base imponible.

Las tasas del ejemplo son ilustrativas. El ahorro real depende de la dirección y de las tasas locales. Homestead normalmente no reduce cargos separados, como la recogida de basura. Consulte la explicación oficial del Property Appraiser de Miami-Dade.

Por qué Save Our Homes importa a largo plazo

El valor de mercado de una vivienda puede subir más rápido que su valoración fiscal protegida. SOH limita el aumento anual ordinario del assessed value al menor de estos valores: 3% o la variación aplicable del CPI. En 2026, el límite es del 2.7%. La protección normalmente comienza el año siguiente al de la primera concesión de homestead.

Así puede acumularse una diferencia entre el just / market value, la valoración de mercado del condado, y el assessed value, que incorpora los límites aplicables. Esa diferencia es la base de la portabilidad y puede superar ampliamente la exención básica de homestead.

SOH no limita el aumento de toda la factura. Las tasas, los cargos especiales, las construcciones nuevas y otros cambios previstos por ley se consideran por separado. Tras una compraventa ordinaria, la valoración protegida del vendedor normalmente se revisa al 1 de enero del año siguiente. Fuentes: la tabla de SOH y el §193.155 de los Estatutos de Florida.

¿Qué se puede trasladar a la nueva vivienda?

La portabilidad permite trasladar hasta $500,000 de una diferencia de valoración SOH elegible a otra vivienda permanente en Florida. Por ejemplo, de Broward a Miami-Dade o Palm Beach. El importe reduce la valoración del nuevo inmueble; no es un pago en efectivo ni el traslado de la antigua factura.

La portabilidad puede aplicarse al pasar a una vivienda de mayor o menor valor. La comparación utiliza las valoraciones de mercado correspondientes del Property Appraiser, no solo los precios de compraventa.

Supongamos que la casa anterior tenía un just value de $600,000 y un assessed value de $400,000. La diferencia acumulada es de $200,000.

Nueva vivienda	Traslado en este ejemplo	Nuevo assessed value antes de homestead
Just value de $800,000	$200,000: toda la diferencia elegible	$600,000
Just value de $300,000	$100,000: parte proporcional, $200,000 × $300,000 ÷ $600,000	$200,000

Es un cálculo simplificado para un único propietario que cumple todos los requisitos. Las participaciones de propiedad, un divorcio o la combinación de dos homestead anteriores pueden cambiar el resultado. Puede obtener una estimación con la calculadora de Broward y consultar las reglas en el Property Appraiser de Palm Beach.

Qué cambió: ampliación de la portabilidad desde 2027

Una ley aprobada en 2026 amplió las reglas de portabilidad. HB 7031E se convirtió en Chapter 2026-239. Eliminó la limitación que vinculaba el cálculo únicamente al homestead inmediatamente anterior. El cambio se aplica por primera vez a la valoración fiscal de 2027.

Período	Qué vivienda anterior se puede considerar
Antes de la aplicación del cambio	El cálculo se vincula al homestead inmediatamente anterior.
A partir del año fiscal 2027	Puede utilizarse un homestead anterior elegible dentro del período de tres años establecido, aunque no haya sido el más reciente.

¿A quién puede ayudar? A un propietario que haya cambiado varias veces de vivienda permanente en poco tiempo. Si un inmueble anterior elegible tenía una diferencia SOH mayor, conviene pedir al Property Appraiser que compruebe si puede utilizarse. La ley no significa que se sumen los beneficios de todas las viviendas anteriores. El límite de $500,000 y las demás condiciones siguen vigentes.

La portabilidad ya existía. Este cambio afecta a la elección del homestead anterior para el cálculo. El gobernador aprobó la ley el 29 de junio de 2026; la ampliación se aplica por primera vez a la valoración fiscal de 2027.

Fuentes oficiales: estado legislativo de HB 7031E, informe de la conferencia legislativa, página 7, y secciones 3–4 del texto aprobado, páginas 10–11. El §193.155 también indica que la modificación se aplica por primera vez al registro fiscal de 2027.

Por qué importan el 1 de enero y el 1 de marzo

La regla general de portabilidad se refiere a homestead en uno de los tres años fiscales anteriores. No es un plazo móvil de 36 meses desde la venta.

Por ejemplo, si dejó su homestead anterior en septiembre de 2026, el nuevo debe cumplir los requisitos al 1 de enero de 2027, 2028 o, como máximo, 2029. Comprar después del 1 de enero de 2029 normalmente quedaría fuera de ese período. Consulte la guía del Departamento de Ingresos de Florida.

Qué comprobar para 2027	Fecha
Derecho de propiedad elegible y residencia permanente	Al 1 de enero de 2027
Plazo ordinario para solicitar homestead y portabilidad	Hasta el 1 de marzo de 2027
Revisión de la valoración, exenciones y traslado en el TRIM Notice	Al recibir el aviso, normalmente en agosto

El plazo ordinario del 1 de marzo de 2027 se aplica en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Si se le pasa, compruebe por separado si puede presentar una solicitud tardía. El procedimiento general de homestead exige presentarla a más tardar el día 25 después del envío de los TRIM Notices y justificar las circunstancias del retraso. No dé por hecho que la fecha de otro condado se aplica a su inmueble. Fuentes: §196.011 de los Estatutos de Florida e instrucciones oficiales de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.

Dónde solicitarla y qué documentos preparar

La solicitud se presenta ante el Property Appraiser del condado donde está la nueva vivienda. El Tax Collector gestiona el cobro del impuesto, no la concesión de homestead.

Condado	Portal oficial
Broward	BCPA: búsqueda de propiedades y File for Homestead; formularios y portabilidad.
Miami-Dade	Homestead Exemption; portabilidad y solicitudes.
Palm Beach	Homestead Exemption y E-File; traslado de SOH.

Qué es igual en Florida y qué depende del condado

Las reglas básicas de homestead, SOH y portabilidad se establecen por ley estatal. Los beneficios elegibles pueden trasladarse entre condados de Florida. Cada condado tiene su propio portal, procedimientos documentales y calendario de avisos. El ahorro real depende de las tasas locales y de la dirección del inmueble. Algunas exenciones adicionales, como las de ciertos propietarios mayores con ingresos limitados, dependen de su aprobación por el condado o municipio. No se trasladan automáticamente con SOH. Su base legal es el §196.075 de los Estatutos de Florida.

Si la vivienda está en otro condado, busque su Property Appraiser en el directorio oficial del Departamento de Ingresos de Florida. Presente la solicitud donde está la nueva vivienda, no donde se concedió la exención anterior.

Información que se suele solicitar

Dirección, número folio / parcel y documentos de propiedad.
Licencia de conducir de Florida o Florida ID y pruebas de residencia permanente.
Números de Social Security de solicitantes y cónyuges cuando los exige el formulario.
Direcciones anteriores y beneficios fiscales basados en la residencia que se hayan solicitado allí.
Cuando corresponda, documentos de situación migratoria, fideicomiso, participaciones de propiedad u otras circunstancias especiales.

Las pruebas de residencia pueden incluir registro del vehículo, registro electoral para ciudadanos estadounidenses, Declaration of Domicile, facturas de servicios y dirección de la declaración de impuestos. La combinación requerida depende del caso. Compruebe los requisitos de su condado: Miami-Dade, Broward o Palm Beach.

Cómo solicitar la portabilidad

Solicite homestead para la nueva propiedad. Informe al condado anterior de su mudanza y de la necesidad de cancelar la exención previa; Miami-Dade, por ejemplo, lo explica en sus instrucciones para cancelar homestead.
Identifique el inmueble anterior en Florida y solicite portabilidad mediante el formulario DR-501T o la sección correspondiente de la solicitud oficial en línea.
Guarde la confirmación de envío y responda a las solicitudes de documentos adicionales.
Compruebe la decisión del condado y los valores de la ficha de la propiedad y del TRIM Notice.

Los formularios están disponibles en el Departamento de Ingresos de Florida. Presentar la solicitud no significa que esté aprobada. En las mudanzas entre condados, las oficinas intercambian datos, pero el solicitante debe identificar correctamente el inmueble anterior.

Qué puede afectar a la conservación de homestead

Una vez aprobada, la exención normalmente se renueva automáticamente mientras se mantengan los requisitos. Informe al condado de mudanzas, ventas, cambios de propietarios y cambios de uso. Que la exención siga apareciendo en el registro no demuestra que continúe teniendo derecho a ella después de esos cambios.

Revise los planes de alquiler con antelación. Alquilar toda o prácticamente toda la vivienda puede constituir el abandono de homestead. La ley incluye reglas sobre plazos y excepciones. Alquilar una habitación mientras sigue viviendo en la casa requiere una evaluación específica. El permiso de la HOA para alquilar no conserva por sí solo la exención fiscal. Consulte el §196.061 de los Estatutos de Florida.

Compruebe también las consecuencias de transferir la vivienda a una LLC o un fideicomiso, divorciarse, heredar o solicitar un beneficio por residencia en otro estado. No todos los cambios eliminan homestead, pero el resultado depende de los documentos. Una exención indebida puede generar impuestos atrasados, intereses, sanciones y un gravamen. Consulte las explicaciones del Property Appraiser de Broward.

Qué revisar antes de comprar y mudarse

Si el inmueble será su vivienda permanente al 1 de enero correspondiente.
Si tiene un homestead anterior en Florida y una diferencia SOH disponible.
Qué inmueble anterior puede utilizarse según las reglas del año fiscal aplicable.
El impuesto estimado después de comprar con sus propias exenciones, en lugar de las del vendedor.
Quién presentará las solicitudes y comprobará su aprobación.

BonaDomus puede ayudarle a considerar los gastos de propiedad y las fechas de mudanza al elegir una vivienda. El Property Appraiser confirma el derecho a homestead y el importe de portabilidad. Las estructuras de propiedad especiales deben revisarse con un abogado de Florida.

Preguntas frecuentes sobre homestead y portabilidad

¿Una persona extranjera puede obtener homestead?

En algunos casos, sí. La ciudadanía estadounidense no es la única vía. Importan la residencia permanente, la situación elegible y los documentos; comprar una propiedad no crea el derecho por sí solo. Broward publica requisitos para personas que no son ciudadanas de Estados Unidos.

¿Puedo trasladar una exención de otro estado?

La portabilidad de Florida se refiere a un homestead anterior en Florida. No traslada un beneficio de Nueva York ni de otro estado. Al mudarse a Florida, debe presentar una nueva solicitud y resolver las exenciones incompatibles de su anterior residencia. El alcance territorial del traslado figura en las reglas del Departamento de Ingresos de Florida.

¿Tengo que vender la casa anterior?

No necesariamente. Pero debe cumplir las condiciones para dejar el homestead anterior y establecer el nuevo. Tener dos inmuebles no da derecho a un propietario a declarar ambos como su vivienda permanente. Consulte las preguntas frecuentes de Broward sobre portabilidad.

¿Los cónyuges pueden sumar los beneficios de dos viviendas anteriores?

No se suman automáticamente. Existen reglas específicas para combinar dos homestead anteriores y para dividir una propiedad conjunta. El cálculo depende de las participaciones y de las circunstancias. Consulte la explicación del Property Appraiser de Miami-Dade.

¿Una vivienda a nombre de una LLC o un fideicomiso puede obtener homestead?

La titularidad ordinaria mediante una LLC generalmente no da derecho a la exención al socio que vive allí. Algunos fideicomisos y derechos de propiedad vitalicia pueden ser elegibles. Hay que revisar los derechos concretos de la persona en los documentos, no solo el nombre del propietario. Consulte el §196.031 sobre requisitos de la exención y el §196.041 sobre derechos de propiedad elegibles.

¿La hipoteca debe estar totalmente pagada?

No. Tener una hipoteca no impide por sí solo obtener homestead. Siguen siendo necesarios un derecho de propiedad elegible, residencia permanente y los demás requisitos del §196.031 de los Estatutos de Florida.

¿Tengo que solicitarla cada año?

La exención básica normalmente se renueva automáticamente si no cambian las circunstancias. Una mudanza requiere una nueva solicitud. Otros beneficios, como ciertas exenciones para personas mayores, pueden tener sus propias reglas de verificación. El Property Appraiser de Palm Beach explica el procedimiento habitual de renovación.

¿Qué ocurre si se me pasó el plazo?

Consulte de inmediato al Property Appraiser sobre cualquier procedimiento disponible. La presentación tardía tiene plazos y condiciones y no garantiza la aprobación. Compruebe el calendario de su condado y la fecha de envío de su TRIM Notice; el plazo de otro condado no sustituye esa comprobación. Consulte el §196.011 de los Estatutos de Florida.

Obtuve homestead a tiempo, pero olvidé solicitar portabilidad. ¿Perdí el beneficio?

No necesariamente. Algunos propietarios elegibles pueden solicitarla en un año posterior, sin devolución de los impuestos de años anteriores. Esto no elimina la obligación de haber establecido el nuevo homestead dentro del período aplicable. Revise su caso según las instrucciones oficiales de Miami-Dade.

¿Por qué desapareció la línea separada de portabilidad en el segundo año?

Broward muestra el traslado por separado durante el primer año. Después se incorpora a la nueva base SOH, por lo que la ausencia de una línea independiente no implica por sí sola la pérdida del beneficio. Consulte las preguntas frecuentes de BCPA.

Si baja el valor de mercado, ¿debe bajar también la valoración SOH?

No. La valoración protegida puede seguir aumentando dentro del límite mientras sea inferior al valor de mercado. No debe superar el just value. Consulte la guía de SOH.

¿Qué hago si rechazan la solicitud o el cálculo es incorrecto?

Pida una explicación al Property Appraiser y revise el procedimiento de reclamación ante la Value Adjustment Board. El plazo depende del tipo de disputa y del aviso. La correspondencia con la oficina no amplía por sí sola el plazo de recurso. Consulte la guía oficial de solicitudes ante la VAB.

¿Puedo calcular ya el impuesto con las reformas propuestas para 2027?

Use cambios con estado legal y fecha de aplicación confirmados. La ampliación de portabilidad de HB 7031E está aprobada. Al 1 de octubre de 2026, la reforma constitucional separada CS/HJR 1-F todavía requiere aprobación de los votantes. Son medidas distintas: HB 7031E y CS/HJR 1-F.

¿Homestead protege mi vivienda de todos los acreedores?

La exención fiscal y la protección legal de homestead se rigen por disposiciones distintas. La aprobación fiscal no resuelve automáticamente cuestiones de deudas, herencia o venta forzosa. Consulte estos asuntos con un abogado; las disposiciones relevantes están en los artículos VII y X de la Constitución de Florida.

Homestead en Florida: exención, portabilidad y cambios para 2027