Las opciones de crédito hipotecario se amplían con la disponibilidad de VantageScore 4.0

El mercado hipotecario de Estados Unidos avanza hacia una evaluación más amplia del perfil crediticio de los prestatarios. Fannie Mae y Freddie Mac han ampliado la disponibilidad de VantageScore 4.0, ofreciendo a los prestamistas hipotecarios aprobados una opción adicional para evaluar el crédito en préstamos convencionales elegibles.

La ampliación entró en vigor el 9 de septiembre de 2026. Antes de este cambio, VantageScore 4.0 se utilizaba mediante una implementación más limitada que exigía autorización previa para los prestamistas participantes.

Fannie Mae permite ahora que sus prestamistas aprobados utilicen VantageScore 4.0 en préstamos elegibles, mientras que Freddie Mac indica que sus entidades vendedoras pueden utilizar el modelo al originar y vender determinadas hipotecas sin necesidad de obtener una aprobación escrita previa.

Para quienes están considerando comprar una vivienda, el cambio no elimina los requisitos habituales de calificación hipotecaria. Los ingresos, las deudas, el pago inicial, las características de la propiedad, la estructura del préstamo y los criterios de underwriting de cada prestamista continúan siendo factores esenciales.

Lo que cambia es una parte del proceso de evaluación: los prestamistas disponen ahora de un método adicional aprobado para analizar el historial crediticio del solicitante.

Qué cambia VantageScore 4.0 en la evaluación del crédito

Una de las diferencias de VantageScore 4.0 frente a modelos anteriores es el uso de información crediticia histórica o trended credit data. En lugar de analizar únicamente una fotografía puntual del expediente crediticio, el modelo puede considerar cómo han evolucionado con el tiempo los saldos, los pagos y la utilización del crédito.

El modelo también puede incorporar el historial de pagos de alquiler y servicios públicos cuando esa información ha sido reportada a las principales agencias de crédito.

Esto puede ser relevante para prestatarios cuyo expediente crediticio tradicional no refleja completamente un historial más amplio de pagos periódicos.

Esta diferencia es importante porque disponer de más opciones de scoring no garantiza la aprobación de una hipoteca, un importe de préstamo mayor ni una tasa de interés más baja.

El efecto práctico dependerá del perfil crediticio del comprador, del prestamista, del producto hipotecario y del sistema de evaluación utilizado en cada operación.

Fannie Mae ya había cambiado su enfoque sobre la puntuación mínima

La expansión de VantageScore 4.0 continúa una serie de cambios en la forma en que Fannie Mae evalúa el riesgo crediticio de los prestatarios.

En noviembre de 2025, Fannie Mae eliminó el requisito anterior de una puntuación FICO mínima de 620 para los préstamos evaluados mediante Desktop Underwriter, conocido como DU.

En lugar de utilizar 620 puntos como un umbral inicial independiente, Fannie Mae pasó a aplicar un estándar mínimo de riesgo crediticio basado en la evaluación más amplia que realiza Desktop Underwriter.

El efecto del cambio ya comenzó a aparecer en los datos de adquisición de préstamos de Fannie Mae.

Durante el primer trimestre de 2026, los préstamos con puntuaciones FICO inferiores a 620 representaron el 2% de sus adquisiciones de préstamos para viviendas unifamiliares, frente a menos del 0.5% en el primer trimestre de 2025.

Esto no significa que Fannie Mae haya relajado de forma general sus estándares de underwriting. El cambio trasladó más peso hacia la evaluación integral del riesgo en lugar de utilizar una sola puntuación como filtro inicial.

Más opciones de scoring no significan que obtener una hipoteca sea más fácil

La ampliación de septiembre llega en un momento en el que el mercado hipotecario continúa presentando dificultades para muchos compradores.

La Mortgage Bankers Association informó que su Mortgage Credit Availability Index disminuyó un 1% en agosto de 2026, hasta situarse en 107.3.

Una caída del índice generalmente indica que el crédito hipotecario se está volviendo menos accesible, mientras que un aumento suele reflejar una ampliación de los programas disponibles o de los criterios de concesión.

Según la MBA, la caída de agosto estuvo relacionada, entre otros factores, con una menor disponibilidad de programas con documentación flexible y una reducción de determinadas opciones de refinanciación con extracción de capital.

Para los compradores, esto introduce una distinción importante: el sector puede ampliar las herramientas utilizadas para evaluar el crédito mientras que la disponibilidad general de financiación hipotecaria puede reducirse al mismo tiempo.

Las tasas hipotecarias siguen siendo un factor clave para la capacidad de compra

La puntuación crediticia es solo uno de los componentes de la financiación. Para los compradores, el costo del préstamo sigue siendo otro factor determinante.

Freddie Mac informó que la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años era del 6.76% el 10 de septiembre de 2026, frente al 6.71% una semana antes.

Un año antes, la tasa comparable a 30 años se situaba en el 6.35%.

Para un comprador que financia una propiedad, los cambios en la tasa hipotecaria pueden modificar de forma significativa el pago mensual y el costo total del préstamo, incluso cuando el solicitante cumple con los requisitos necesarios para obtener financiación.

Por ello, la disponibilidad más amplia de VantageScore 4.0 no debe interpretarse como una solución a las presiones de asequibilidad relacionadas con las tasas hipotecarias, los seguros, los impuestos, las cuotas de asociaciones de condominios o HOA y otros costos de propiedad.

Qué puede significar el cambio para el mercado inmobiliario de Miami

Las condiciones de financiación continúan siendo relevantes para el mercado de bienes raíces de Miami, aunque el sur de Florida mantiene una proporción comparativamente elevada de operaciones en efectivo.

Según MIAMI REALTORS®, las ventas residenciales totales en Miami-Dade disminuyeron un 1.1% interanual en agosto de 2026, hasta 1,769 operaciones.

La organización señaló las tasas hipotecarias elevadas y la disponibilidad limitada de inventario en determinados segmentos de precio entre los factores que afectaron el volumen de operaciones.

Al mismo tiempo, las compras en efectivo representaron el 37.8% de las ventas residenciales cerradas en Miami durante agosto de 2026, frente al 35.6% registrado un año antes.

Por lo tanto, los cambios en los modelos de evaluación hipotecaria no tendrán el mismo impacto en todos los segmentos del mercado de Miami.

Su efecto potencial es más directo para los compradores que dependen de financiación convencional, especialmente aquellos cuyo historial financiero puede valorarse de una forma diferente cuando se incorporan datos históricos de crédito o pagos reportados de alquiler y servicios.

Qué deben tener en cuenta los compradores con la expansión de VantageScore 4.0

Para un comprador potencial, el cambio de septiembre es sobre todo una razón para analizar con mayor detalle las opciones de financiación antes de elegir una propiedad o presentar una oferta.

Los prestamistas pueden utilizar diferentes sistemas de underwriting, modelos de crédito y programas hipotecarios. Por ello, un comprador que no obtiene condiciones adecuadas con una entidad puede querer comprobar si otro prestamista evalúa de manera diferente el mismo perfil financiero.

También es conveniente verificar si los pagos de alquiler o servicios aparecen realmente en el historial crediticio. VantageScore solo puede incorporar esa información cuando ha sido reportada a las agencias de crédito correspondientes.

Aun así, la tendencia general es significativa. El sistema hipotecario está avanzando gradualmente hacia un modelo en el que los prestamistas pueden utilizar una gama más amplia de información crediticia y herramientas aprobadas para evaluar a los prestatarios.

Para quienes están considerando comprar una casa o un condominio en Miami o en otras zonas del sur de Florida, revisar las opciones de financiación desde las primeras etapas puede ayudar a establecer un presupuesto de compra realista antes de concentrarse en propiedades específicas.